1、房子价格不同：回迁房是根据国家方针出售的，在拆迁过程中可以享受到一定程度的优惠方针，因此房价价格非常优惠。而商品房受到市场的影响，价格也会随之变高。
2、房子权利不同：商品房可以随时上市，也能在银行做贷款使用。而无完整产权或只有回迁合同的回迁房是无法满足销售条件上市，也无法进行贷款，而且还存在部分小产权房子，不能享用商品房的权力。
3、买卖关系不同：商品房以购房者和开发商签定的《商品房合同》为依据，房子价格在合同中进行约定。而回迁房是由拆迁单位和被拆迁人签定的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
4、再次买卖难易不同：商品房能可以进行二次出售，便利过户。而回迁房受政府影响，会受到种种约束条件，比方说寓居满必定年限、补齐土地出让金等，因而再次买卖的难度较大。
有的开发商在开发新楼盘的时候需要把原有住户迁走，也就是我们所说的棚改和拆迁，然后在土地上开始新建房子，那原先的住户也需要房子，于是就把一部分楼栋拿出来作为回迁房，但是这些回迁房有的是没有房产证的，只有开发商的回迁协议。在后期二手房交易中没有房产证的是没办法过户的。
为开发商盖的回迁房，肯定是在规划户型和商品房有很大区别的，同商品房相比，户型会更小，设计装修方面也比较差。像电梯之类的设备设施也是能省则省，配置比商品房低。总的来说，由于装修费用出得比较少，所有比较明显的区别就是户型小、设计装修差、配置设施会较低。