二手房贷款方式有哪些

摘要：全款买房毕竟是土豪才能做出来的事，咱们普通大众买房都是贷款买房，与新房相比，二手房贷款买房流程更长、更复杂，在买房之前一定要熟知二手房贷款流程，对二手房按揭贷款各个步骤了然于胸。那么，二手房贷款怎么办理呢？有哪些流程和手续？下面，一起来看看吧！

二手房可以贷款吗

可以贷款。买卖双方准备好贷款资料，一起去银行面签，做按揭贷款。贷款审批通过后，买卖双方去房管局把房子过户，再用新房产证抵押放款。

二手房公积金贷款

二手房公积金贷款条件及要求

二手房公积金贷款需要满足以下条件：

1、申请方需要连续足额的缴纳公积金超过12个月，且之前并未使用过公积金贷款；

2、申请方必须确保有稳定的工作和收入，并且信用记录良好，可以按时足额的偿还公积金贷款；

3、可以提供二手房购房合同，且可以提供不低于30%的首付款；

4、申请方需要提供住房公积金管理中心认同的抵押物。

二手房公积金贷款流程

1、申请

准备申请二手房贷款的职工应提交借款人(配偶)工资收入及住房公积金缴存证明(一式三份)，以及购买的二手房的原房主的《房屋所有权证》的原件及复印件交予当地的住房公积金，并书面填写申请表。此后，公积金相关业务人员会审核确认该职工住房公积金缴存情况是否正常、该职工(配偶)工资收入证明是否真实、规范。

2、担保

二手房住房公积金贷款担保方式有阶段性保证加抵押、抵押两种，借款人可以根据自身实际情况自主选择。

3、审核

按要求提交全部贷款申请资料后通过审核、审批，这里通常需要一定的时间，通过后公积金中心会通知银行与借款人签订借款合同，并办理合同公证等手续。

4、放款

借款人所有手续办理完毕后，由中心向委托银行发出《准予放款决定书》，并通知银行放款。

5、还款

办完上述一系列流程后，最后就是购房者还款，购房者可以按借款合同中月还款额的约定，按月向银行还款就可以了。

二手房公积金贷款年限及额度

二手房公积金贷款的额度还与房龄有关系。房龄在10年以内的，大部分地区规定的是最高贷款为七成；房龄在10-20年的，最高贷款额度为六成。购买房龄不超过20年的(房屋竣工年限以《房屋所有权证》为准)二手房、自(翻)建住房，贷款期限不超过20年，且与房龄之和最长不超过30年。

公积金二手房贷款利率

基准利率为五年以上公积金贷款年利率3.25%，五年及以下公百积金贷款利率为年利率2.75%。不管你买的是新房还是二手房都是按新房的利息来计算。一套房可以按基准利率，二套房现在的利率上浮10%，当然这个是与政策相关的，与银行的贷款规定有关，需要具体咨询银行工作人员。

二手房公积金贷款首付比例

首套房，最低可以百分之20。若是第二套房，最低首付比例百分之50，第三套房不允许贷款。

公积金二手房贷款流程

1、填写个人住房公积金贷款贷款申请书。

2、提交申请后，贷款银行会根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。

3、贷款银行审核借款人的申请后，借款人与银行签订借款合同和抵押合同。

4、办理住房公积金贷款有两种担保方式，即用自有、共有或第三人房产进行抵押。

5、借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后，连同借款合同、抵押合同(质押合同)、房屋他项权证交贷款银行办理房屋保险手续。

6、采用储蓄卡代扣方式还款的，借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。

7、借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续。

二手房抵押贷款

二手房抵押贷款审核要求

1、查借款人个人信息是否有问题

通常情况下，银行在审核房贷申请的时候，都会先查看你的个人基本信息，比如你身份证信息、家庭住址情况等。如果这些信息不完善，那么肯定银行是无法通过的。

其次，银行还会去查询贷款人的个人征信情况，如果个人征信报告中显示最近两年内有连续三次或者累计六次的逾期还款情况，那么贷款人的买房贷款申请也基本会被拒绝。所以，大家在日常生活中就需要对个人的征信情况进行维护，要让自己有一个良好的征信信息。

2、查借款人的职业与收入是否稳定

如果借款人没有稳定的职业与收入，那么银行就会认为此借款人没有还贷能力，这样一来，银行就会直接拒贷了。所以，申请房贷前，借款人最好不要频繁的跳槽。

3、查借款人是否在贷款银行放置存款

目前，很多购房者都会选择按揭贷款买房，银行为了保险起见，也会要求贷款人在自己申请贷款的银行里存入一笔钱，存款金额要大于购房首付款，如果连首付款都无法拿出来，那银行也是不会放款的。

4、查借款人的购房合同是否真实

银行为了防止贷款人拿着贷款去做住房贷款以外的其他事情，所以会要求购房者带上购房合同或者房本，并且会审核购房合同的真实性，确认后才会予以放贷的审批。

5、查借款人欲购房屋的房龄

如果购买的是二手房的话，银行会审核贷款房屋的房龄，通常要求房龄在20-25年，较为宽松的银行可能会提高到30年，严格的可能只有10-15年，房龄越大，所贷额度越低，遇到审核严格的银行可能还有拒贷的风险，也就是说，房龄越低，越容易获得贷款，贷款的额度也相对要高。

6、查借款人的婚姻状况

综合上述几点，不论是还款能力还是个人征信，都是以家庭为单位进行盛业的。对于已婚人士，银行同样要求夫妻双方的房屋情况、收入情况和征信情况。放点面前的时候则需要夫妻双方共同到场，并且要求提供结婚证、户口本原件；如果是离婚人士，那么需要提供离婚证。在确定主要贷款人额时候，一般选择收入高、征信情况良好的一方。

二手房抵押贷款能贷多少

在借款人资质和房子的情况都符合银行要求的情况下，用住宅作为抵押物申请房子抵押贷款可以贷到房子评估价的7成。而以商铺、写字楼、办公楼作为抵押物的话，房子抵押贷款可以贷到评估价的6成，如果用工业厂房作为抵押物，则只能贷到评估价5成。注意，这个评估价以银行认可的评估公司估价为准。

二手房抵押贷款利率

住房抵押贷款利率：自2015年10月央行降息后，目前银行执行的基准利率为：一年以下(含一年)利率为4.35%；一年至五年(含五年)利率为4.75%；五年以上为4.90%。银行也会按照此基准利率执行。

二手房抵押贷款流程

1、买卖双方签订购房合同并支付首付款后，到银行提出贷款申请。填写贷款申请表(如果已婚，须夫妻双方一起前来，未婚，可单独前来)，中心工作人员经过审批通过后，出具《贷款承诺书》，作为购房者办理贷款手续的依据。

2、凭身份证原件领借款合同的贷款支付凭证回单，所需经过的流程为:受理柜(受理贷款申请)——保险柜(办理保险)——签约柜(签订借款合同)——公证柜(办理合同公证)——签约柜(领取贷款合同)。

3、在取得《贷款承诺书》并就所抵押的房屋办理保险后，即可持上述资料及《贷款承诺书》、拟用于还款的银行储蓄存折和储蓄卡、保险单、与银行签订《借款合同》、《抵押合同》等有关法律性文件，并办理公证手续(如果买房者已婚，须夫妻双方一起前来)。如果夫妻双方或其中一方不能亲自前来签订合同，需授权委托另一方或第三方代为办理贷款相关手续。授权委托书需经公证，且受托人有转委托权。

二手房按揭贷款

二手房按揭贷款条件

1、具有城镇常住户口或有效居留身份；

2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3、具有购买住房的合同或协议；

4、能够支付不低于购房全部价款后防务评估价50%的首期付款；

5、同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

6、贷款行规定的其他条件。

二手房按揭贷款材料

申请人及配偶有效身份证件；申请人及配偶的户口簿；申请人婚姻状况证明；申请人及配偶的收入证明及其他资产证明；同意房产抵押声明书，如没有共有人即由配偶签配偶承诺书即可，如有共有人需由共有在抵押物共有人处签字；供款存折；付首期款证明(收款收据)；房地产买卖契约。

二手房按揭贷款额度

1、二手房的商业贷款与房产的实际成交价格、建造年代以及个人收入状况有关。一般是可以贷款评估价格的70%，如果房子建造年代不是很久的话，一般可以贷款实际成交价格的60%左右，假如成交价格是50万元的话，可以贷款30万元左右（不含附加的税费）。

2、同时贷款的额度也要受到贷款年限和个人收入的制约。银行要求贷款的月还款不得超过收入的50%，也就是说，如果你开具的收入证明证明你的月收入为3500元，那么月还款就需要控制在1750元/月以内。并根据这个标准确定你的贷款年限以及贷款额度。

二手房按揭贷款利率

按揭贷款利率分以下三种情况：

1、一年(含一年)以下贷款利率：4.85%

2、一至五年(含5年)贷款利率：5.25%

3、五年以上贷款利率：5.40%

二手房按揭贷款流程和时间

1、递交材料，提出申请。买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。然后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

2、评估。根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。具体多长时间会依据约定情况而定，一般3至5个工作日内即可完成。交易方需交纳评估费。

3、银行审批。银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。

4、交首付，办理过户。审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

5、买方办理房产抵押登记、保险手续，银行放贷。领到房产证后，办理房产抵押登记和保险。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

二手房贷款注意事项

1、注意个人征信

购房者的征信报告是银行审批贷款的重要条件，因此，要求借款人平时有良好的还贷习惯，不然就算你的收入再多，银行也是不会给你放款的。因此，对于信用卡还有生活费用缴纳应及时。

2、房龄不要太老

在购买二手房的时候，对于房龄是由严格的要求的，若房龄过老，那么就面临被拒贷的可能。有的银行要求二手房的房龄和贷款时间加起来不能超过30年，注意，这里是加起来哦。因此，房龄太老的二手房建议不选。

3、注意银行流水账

贷款买房时，购房者需要为自己做一个漂亮的流水账。如果没有工资卡的话，可以自己每月向银行卡存一定数量的钱，那么您的贷款通过率就会增高。

4、保持工作稳定

银行会通过购房者的工作，以及的稳定性的收入来判断申请人的还款能力。因此在办理办理贷款业务前，避免更换公司或工作否则会造成银行信贷风险增高，从而造成贷款申请被拒。

5、贷款资料要真实

有些购房者为了获取比高的贷款额度，会向银行提供虚假资料，这种情况是不允许的，最好不要，因此很有可能会被银行列入黑名单，影响之后的贷款。日后一旦被银行发现，会被提前收回全部贷款。

6、房屋产权要清晰

由于二手房交易而产生的纠纷屡见不鲜，其中以房子产权不明居多，所以，买二手房时，购房者要确定房子产权是否明确，千万不要购买那些没有房产证的房子，比如小产权房等，要知道没有房产证是无法办理按揭贷款的。

7、地段更重要

二手房的位置和面积，也回一定程度的影响银行的贷款审批。地段好的房屋，会比较受银行青睐，一些位置不佳的房屋，则相反，甚至还有可能直接被银行拒贷。