生态体验园项目可行性研究报告

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1 XX生态体验园项目可行性研究报告

目 录

第一章 总论 .............................................................................................. 3 1.1项目提要 ........................................................................................... 3 1.2研究工作的依据、目的及范围 ....................................................... 3 第二章 项目背景及建设必要性 .............................................................. 5 2.1项目背景 ........................................................................................... 5 2.2建设必要性 ....................................................................................... 6 第三章 建设条件 ...................................................................................... 8 3.1项目建设区域概况 ........................................................................... 8 3.2项目建设条件与优劣势分析 ........................................................... 8 第四章 市场分析 .................................................................................... 10 4.1生态体验园旅游市场分析 ............................................................. 10 4.2机遇与挑战 ..................................................................................... 13 第五章 项目建设方案 ............................................................................ 16 5.1项目建设指导思想 ......................................................................... 16 5.2项目建设原则 ................................................................................. 16 5.3项目建设总体方案 ......................................................................... 18 5.4项目建设内容 ................................................................................. 19 5.5基础设施建设 ................................................................................. 20 第六章 投资估算与财务评价 ................................................................ 22 6.1投资估算 ......................................................................................... 22 6.2资金使用和管理 ............................................................................. 22 6.3财务评价 ......................................................................................... 23 6.4财务分析 ........................................................................................... 24 第七章 结论与建议 ................................................................................ 26 7.1项目总体描述 ................................................................................. 26 7.2结论与建议 ..................................................................................... 27

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第一章 总论

1.1项目提要

1.1.1项目名称

XX生态体验园 1.1.2建设性质与地点

建设性质：新建

建设地点：新余市仙女湖区毓秀山办事处港背村委 1.1.3建设规模与内容

XX生态体验园占地500亩，为生态农业观光旅游项目，是一个集健身、休闲、观光、度假、餐饮、娱乐为一体的多功能绿色生态园。项目建设内容主要包括文化活动中心、生态餐厅、休闲木屋、农家客栈、传统美食作坊、温室大棚等。 1.1.4主要产品

本项目主要产品有鱼、水果、花卉等，提供钓鱼、采摘、观赏、健身、娱乐、特色饮食等服务。 1.1.5建设目标

本项目立足于绿色环保，充分利用生态园的自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然—观赏—休闲—康乐”于一体的景观综合体。 1.1.6项目用地

XX生态体验园根据项目功能分区，合理细分土地性质，最大

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化发挥区域资源功效，打造高端旅游产品，拉动区域经济整体可持续性发展。 1.1.7项目实施进度

本项目立项后，立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成项目的建设。

本项目建设期8个月，计划于2015年3月份开工建设，期间完成项目的土建，设备安装调试等项工程，预计2015年12月工程全部竣工。

时间 表1-1项目实施进度表 2015.3-2015.12 名称 项目立项定点 施工准备 施工图设计 设备购置安装 竣工验收 1.1.8劳动定员

本项目劳动定员200人，其中管理人员20人，服务、后勤及零时工作人员180人。

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1.1.9总投资及资金筹措

本项目总投资5000万元，其中前期投资3000万元，所需资金由企业自筹解决。 1.1.10项目承办单位

项目承办单位为新余市文平生态农业开发有限公司，该公司主要经营水稻、果树、蔬菜、苗木、油茶种植及销售，家禽、家畜、水产养殖及销售，农业信息咨询，农业技术推广。 1.1.11项目建设周期

项目计划于2015年3月开工，预计2015年12月全部竣工。

1.2研究工作的依据、目的及范围

1.2.1依据

1、关于编制《XX生态体验园项目可行性研究报告》的委托书； 2、《中华人民共和国环境保护法》； 3、《产业结构调整指导目录》；

4、国务院《风景名胜区管理暂行规定》； 5、建设部《风景名胜区建设管理规定》；

6、《江西省发展改革委员会关于印发支持赣西经济转型加快发展2014年工作要点的通知》；

7、《新余市旅游发展总体规划》； 8、《投资项目可行性研究指南》；

9、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定；

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10、项目单位提供的基础材料； 11、现场勘查所得的资料和数据。 1.2.2目的

编制本报告主要为达到下述目的：

1、论述工程的必要性和可行性，确定工程项目； 2、确定工程建设规模；

3、提出合理的工程方案并加以论证、优化；

4、提出工程投资估算、效益分析、运行管理组织及实施进度计划；

5、提出资金筹措方案；

6、作为工程进行初步设计、施工图设计、工程施工、工程运营的工作依据。 1.2.3范围

根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括： 1、对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行分析；

2、对项目总图运输、工艺、土建等技术方案的研究； 3、对项目所采取的消防、环保、安全等措施的评价； 4、对项目实施进度等的确定；

5、对项目作出的投资费用估算及技术经济综合评价； 6、提出项目的可行性研究工作结论。

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第二章 项目背景及建设必要性

2.1项目背景

2.1.1我国正大力提倡发展循环经济

随着我国经济规模进一步扩大，工业化不断推进，城市化步伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。基于此，《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》明确提出：“我国土地、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经济发展已构成严重制约。要把节约能源作为基本国策，发展循环经济，保护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协调。”

由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约型社会、走循环经济道路已经成为我们的必然选择。

建设“XX生态体验园”项目，打造“生态循环经济体验区”，就是希望在“循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。 2.1.2中央推进社会主义新农村建设

近几年，党中央、国务院以“科学发展观”统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农、惠农的重大政策。全国各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。但是，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收入差距扩大

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的矛盾依然突出。正因为如此，连续几年，中央的“一号文件”都是以农业、农村和农民为主题，这充分显示了中国领导人解决“三农”问题的决心。

“十二五”时期是建设社会主义新农村的关键时期，中央将在农村改革和建设方面推出重大举措。提出“XX生态体验园”项目，向“生态”要效益，顺应了中央推进“社会主义新农村建设”、加快发展“循环农业”的时代要求。 2.1.3生态养生符合人们的需求

今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。

2.2建设必要性

2.2.1保护生态环境，建设秀美乡村的需要

以优美、神奇的自然风光和完整、和谐的生态环境为基础的秀美乡村，是城市可持续发展的坚强后盾，符合社会可持续发展战略，也顺应保护资源与环境的基本国策。建设“XX生态体验园”，可深化和突出生态养生的主题，美化城区至核心景区的生态环境，丰富旅游内容，以全面改善生态环境质量和保护珍稀动、

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植物及生物群为目标，发挥生态效益。 2.2.2发展循环经济，调整优化农业结构的需要

发展循环经济，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。通过生态农业园的建设，引导和推动新余农业结构调整。大力发展花卉、蔬菜、林果等特色农产品，在生态农业园集中连片发展大棚蔬菜、花卉苗木、特种动物养殖，逐步形成集生产、示范和旅游观赏于一体的生态体验园。 2.2.3促进旅游发展，丰富旅游消费市场的需要

实施旅游带动战略，以旅游为龙头，培育壮大旅游业新的经济增长点，形成“以旅游带动各业发展，以各业发展促进旅游”的良性循环，促使旅游成为新余人民增收、农业增效、财政增长的灵魂。XX生态体验园建立农林土地综合利用的生态模式，强化生态过程的生态性、趣味性、艺术性，生产丰富多彩的绿色保洁食品，为游人提供观赏和研究良好生态环境的场所，形成林果粮、农林牧综合的农业生态景观。

综上所述，本项目的建设是十分必要的。

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第三章 建设条件

XX生态体验园位于仙女湖区毓秀山办事处港背村委，杉坡水库至苏毛水库风景带。XX生态体验园北靠毓秀山国家森林公园，南临孔目江，毓秀北大道和新欧公路贯穿，自然资源丰富，交通便利，是建设生态观光园的理想场所。

3.1项目建设区域概况

3.1.1地理位置

XX生态体验园位于仙女湖区毓秀山办事处港背村委，杉坡水库至苏毛水库风景带。

3.2项目建设条件优劣势分析

3.2.1优势条件

1、资源优势

XX生态体验园位于北纬27°，东经 114°，属于亚热带暖湿气候区，这里四季分明、气候温和、日照充足、雨量充沛、无霜期长、严冬较短，植物种类繁多，有木、竹、果、药、菌等 2000 余个品种。这里北面临近毓秀山国家森林公园，森林面积达2000余公顷，拥有 30 多种国家重点保护的珍稀树种，是城市的绿肺和森林氧吧。

2、区位优势

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XX生态体验园与新余市主城区仅一山之隔，犹如世外桃源，北有龙盘隧道，南有新欧公路与市区相通，是新余人民的“后花园”。这里有京九铁路傍市而过，浙赣铁路横贯东西，沪昆高速、大广高速穿境而过，东至上海860公里，南至广州760公里，西至长沙280公里，北至武汉490公里，距省会南昌143公里。XX生态体验园距离新余高铁火车站仅5公里，交通便利，区位优势显著。

3、政策优势

本项目属于《产业结构调整指导目录》中的“文化旅游、生态旅游、休闲旅游、工业旅游、农业旅游、红色旅游、水上旅游及旅游资源综合开发项目建设”行业，属于国家鼓励类。 3.2.2主要障碍因素及解决方案

1、人力资源配置难度大

项目周边居民因地理原因文化程度普遍较低，35岁左右青年大多仅初中毕业，高中毕业的较少。软环境对于生态体验园建设具有至关重要的作用，营造高质量的软环境必定要求高质量的人力资源的支撑。旅游者获得的满足感不仅来自于秀美景观，也来自于包括导游、景区管理人员、服务人员等一个团队的高质量服务。

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因此，要善于优化配置人力资源，以适应旅游的发展，激活人力资源，提高人员素养，顺应本地区旅游产业发展的需要。

2、资金压力较大

本项目需要前期投资3000万元，前期投入大，因此，要积极争取政府及金融机构在政策、金融等方面的支持。

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第四章 市场分析

4.1生态体验园旅游市场分析 4.1.1客源市场定位和发展策略

1、目标客源市场定位

客源市场主次（等级，一级最高）和距离（以远程为主）如下： （1）一级市场：主导市场

“XX生态体验园”的主要目标市场，也就是一级市场，即新余市及周边郊县和周边城市。这一级的旅游者容易形成横向和纵向的市场规模，各方面的可进入性都很强，是项目的主要消费者，占到目标客源市场的80%左右。

（2）二级市场：辅助市场

“XX生态体验园”的二级市场是省内游客，他们主要来自南昌、宜春周边的县市。旅游区在强化质量、打出品牌和建立忠诚消费群后，要进一步强化营销力度，将其二级市场的辐射范围扩大，使其本身的吸引力增长程度超过距离上的负面牵制作用，争取范围更大的旅游消费者。

（3）远程市场：机会市场

远程市场是指“XX生态体验园”的国内远程游客和国际游客，他们来上海、武汉、长沙等一线城市，及港澳台、亚洲国家（日本、韩国等）以及欧美发达国家。“XX生态体验园”旅游景区将努力做到国际水平，以吸引更多的国际市场游客。通过正确的市场定位和

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有效地规划建设，先在东亚范围内做到享有盛誉，然后再在更大范围内的国际市场上逐步打响品牌。

2、客源市场细分

（1）在确定了目标客源市场后，“XX生态体验园”项目的开发和规划就有了目标和对象，基本分为四大类：

①新余市及其周边富裕起来的市民；

②习惯进行休闲游乐活动的南昌市民及周边城市市民； ③居住在上海、武汉、长沙等一线城市的市民； ④国内其他地区的旅游者。

（2）根据市场分析中的人口、行为和心理等因素，进行细分。

表4-1 本项目目标市场细分比例表

市场名称 所占比重（%） 青年市场 中年市场 老年市场 家庭出游 45 30 5 20 消费特点 所需产品 消费能力较高、回头率娱乐、休闲、运动 高、忠诚度高 消费能力高、回头率休闲、娱乐、度假 高、忠诚度高 消费能力较低、回头率休闲、度假 不高、忠诚度低 消费能力高、回头率游乐、考察学习 高、忠诚度高 4.1.2旅游发展策略

1.跨越式发展策略

“XX生态体验园”项目应在政府主导下，实行社会成本和生态成本双低的资源有效配置，优化区域内的投资创业环境，集中公共资源、社会资源，有目的、有计划、有步骤地开发，才能做到经济效益、社会效益、环境效益的高度统一和居民、投资者、旅游者、

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地方政府共同受益。

2.资本集聚策略

跨越式发展离不开大手笔的资金投入，更离不开外部资本的注入。在继续争取上级政府支持和扶持的同时，要通过政策、服务、环境和社会氛围的优化，大力招商引资，开通多种融资渠道，主动向旅游产业转移，以此带动鹿泉市产业转型和结构调整。应通过规划立意、设计创意、环境舒适、政策有利、渠道流畅、项目精湛和手段创新的途径，大范围、多层次地集聚资本，高标准、高品位地开发建设生态旅游项目。其中，产品创新、景区形态创新和体制创新是三大重点，景区开发应在产品的特色、与大公司的合作、相关服务开发等方面有大突破、大动作和大手笔。

3.品牌形象策略

通过环境治理、景观绿化、项目建设、旅游服务、旅游商品和全方位的旅游公关推广活动（含特色鲜明的节庆活动），促使旅游者、公众和媒体从视觉和实地体验中加深印象，从而使“XX生态体验园”树立起“水清、山秀、林美、天蓝、人亲”的、天人高度合一的品牌形象，成为区域持续发展的内在动力。

4.可持续发展策略

“XX生态体验园”的发展既要实现旅游开发建设区域的项目、产品、服务、管理和环境的协调有序，也要实现控制区域景观和环境的整体和谐，更应实现“XX生态体验园”旅游景区与周边社区、旅游业与相关产业、旅游经济与城镇建设的协调同步发展，以取得

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政府、民众、经营者的互利共赢，实现经济效益、社会效益和环境效益的和谐统一，为鹿泉市旅游业长远稳步发展奠定坚实的基础。

5.竞争与合作策略

旅游市场和旅游产业在空间上存在竞争和合作关系。在区域经济一体化、市场高度开放、市场规则日益完善的趋势下，旅游产业的合作与竞争，有利于区域整体互动。整体互动包括内部（周边）的一体化和外部的一体化。实现大旅游、大产业、大合作，基本路径是政府主导和市场运作，即政府主持、引导、调控下的一体化开发、一体化管理、一体化推广促销。

4.2机遇与挑战

4.2.1机遇

1.来自国家的发展目标和举措。

我国是旅游资源大国，也将成为旅游经济强国。2020年的强国目标是：全球国际旅游第一，出境第四，国内旅游将达到人均1.2-2次，旅游业成为国民经济支柱产业。因此，政策将更为灵活，行业规则制度将更为开放，旅游管理体制和旅游企业改制重组将加快进程，刺激国民旅游消费的措施将更多。另一方面，国家正大力提倡“发展循环经济”，推进“社会主义新农村建设”。这些目标与举措都为本项目的建设与发展提供了良好机遇。

2.国民消费结构变化促进了旅游、休闲的发展。

一般而言，人们的收入水平与他们的出游力存在明显的正比例关系。人们的消费结构随之发生变化，逐渐由衣食消费为主向住行

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和休闲娱乐消费转移，旅游活动的参与率明显升高，这为本项目的旅游发展提供了良好的市场发展契机。

3.市场需求趋势正发生变化。

变化主要体现在：城市仍将是主流。大中城市年人均出游已达1.5次，且消费能力仍有上升空间。自驾车、旅游包车、旅游包机和旅游列车逐年增长，自组散客、家庭旅游、小包价散客、单位组织、协会俱乐部组织成为主流。旅游需求正由单纯的观光旅游向观光、休闲、生态、度假、养生、会议、宗教旅游和特种旅游多样化发展。为体验区域差异和风情的中远程旅游者越来越多，将超过短程和一日游的旅游者。旅游消费档次上升，由普通、低价旅游向中高档、高档、奢侈、刺激、享受旅游演变。 4.2.2挑战

1.项目周边地区旅游开发的竞争日趋激烈。

国内旅游开发定位均较高、手笔相当大，不少旅游区投资在1亿元以上，且往往标明国际化，即欲吸引海外客源，同时旅游资源多以山水观光为主，竞争态势日趋激烈。

2.游客对“娱、乐”的需求较高。

被动的听讲解、而没有参与性活动，会使旅游的满足感大打折扣。现今人们已经不满足于做一个旁观者，越来越要求旅游活动融新、奇、特于一体，并具有一定的娱乐性，甚至追求冒险刺激，希望参与其中，获得体验。

3.项目内外的基础配套和服务设施薄弱。

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总的来说，项目规划区周边的基础配套、食宿娱乐设施档次低，数量不足，连来自国内一般城市的游客都难以接受，更别说大城市、发达地区和海外的游客了。 4.2.3对策

1.实施市场主导的发展策略。

加大“XX生态体验园”开发力度，创造良好的经营环境,建立科学的运营管理制度，一切围绕市场。

2.运作要点。

（1）加大营销力度，打造精品旅游品牌，把旅游资源的优势转化为旅游产品的优势；同时要以创AAAA活动为目标，加强基础设施建设，提升产品品质。

（2）依据“循环经济”理论，组建“生态旅游发展联合体”，创造“生态观光农业＋景观休闲”的旅游开发经营模式。

（3）采取相应的差异化开发策略和错位竞争策略。 （4）突出重点，开发欢乐旅游、休闲旅游、观光旅游和生态旅游，提高和完善旅游服务会议旅游、水平。

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第五章 项目建设方案

5.1项目建设指导思想

5.1.1建设上尽量不破坏原有自然景观和乡村风味

XX生态体验园的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使XX生态体验园经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此XX生态体验园的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边乡村融为一体。 5.1.2兼顾景观生态性与娱乐性

在对XX生态体验园进行实地规划时将通过合理布局，采取种植区和观光娱乐区分开等措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。 5.1.3开发“体验经济”

通过XX生态体验园的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到生态观光园的生产、生活中，增强农耕、民俗体验。

5.2项目建设原则

XX生态体验园的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循环和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起来，实现产业化发展和生态环境相互促进的良性循环。根据XX生态体验园自身特点和现状，因地制宜，利用“山”的优势和

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“水”的优势，坚持以农为本，以农业带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路。 5.2.1整体性与开放性的原则

XX生态体验园的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。从生态观光园内部讲，各个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是一种开放式的有机结合体；同时生态观光园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。 5.2.2生态性原则

XX生态体验园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场自身和周边乡村产生不良影响。 5.2.3经济性原则

XX生态体验园将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，生态观光园自身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得园区自身良性循环，因此在XX生态体验园规划中将充分考虑经济生产的内容。 5.2.4参与性原则

亲身直接参与体验、自娱自乐已成为当前的旅游时尚。XX生态体验园在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合生态观光园自身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市

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观光者广泛参与到生态观光园的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。 5.2.5特色性原则

特色是XX生态体验园经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，XX生态体验园要明确资源特色，选准突破口，使其具有更鲜明的市场特色。 5.2.6多样性原则

鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，XX生态体验园在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。

5.3项目建设总体方案

5.3.1主要产品

XX生态体验园为生态农业观光旅游项目，是一个集健身、休闲、观光、度假、餐饮、娱乐为一体的多功能绿色生态园。其产品主要包括鱼、水果、花卉等，提供钓鱼、采摘、观赏、健身、娱乐、特色饮食等服务。日接待顾客能力800人次。 5.3.2建设规划

XX生态体验园用地位于仙女湖区毓秀山办事处港背村委，杉坡水库至苏毛水库风景带，占地500亩。根据自然地形、功能区划以及与外部衔接等要求，本项目分为休闲别墅区、水果采摘区、观光植物区、垂钓区、康乐区等，形成集餐饮、健身、垂钓、休闲、游乐、园林绿化于一体的多功能休闲园区。

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5.4项目建设内容

XX生态体验园立足以生态农业开发为基础，以创造优美的自然环境为宗旨，走农业观光、农村休闲渡假之路。在种植项目选择和设计上充分考虑了农业与旅游的有机结合。园区规划项目有采摘园、垂钓池等项目。在休闲活动安排上，XX生态体验园追求与游客的互动性，游客参与性项目安排有采摘、垂钓等，是久居城市的人回归自然，追究野趣，体味“住一天农家屋，干一天农家活，吃一天农家饭”乐趣的理想渡假园区。

1.文化活动中心：XX生态体验园规划建设文化活动中心，占地1000平方米，建有活动室、图书阅览室、多媒体室等室内活动室，及500平方米文化广场，有标准篮球场、排球和羽毛球场等室外活动场所，让附近村民和游客在田园风光中享乐文化娱乐健身活动。

2.种植采摘区：XX生态体验园建有种植采摘区，主要种植石榴、桃、葡萄、杨梅、杏等种类果树的优良品种。让旅客在观赏美好田园风光的同时，体验到农村生活的乐趣。其中以鹅卵石铺设了纵横交错的道路系统，并在各个结点布置了休闲的桌椅等供游客使用。

3.垂钓区：XX生态体验园规划建设一个专业垂钓池，占地面积近万平方米，垂钓池环境优美，设施齐备，养殖有多种常规鱼和淡水养殖水产品。

4.餐饮区：XX生态体验园规划建设木制原生态餐厅，占地面积1000平方米，餐厅周边种植花果苗木，颇具意境。餐厅菜肴大

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部分使用园区自种及附近村民种植的生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。

5.住宿区：XX生态体验园建有设施齐全、环保干净的农家客栈，占地面积4000平方米，主要为游客提供住宿，规划床位150张。

6.休闲木屋区：XX生态体验园内规划建设多栋独具田园特色、外观新颖、内部设施完备的休闲木屋，主要展示全国各地农家特色生活、生产用具，为游客提供自选自做农家饭，体验农家生活。

7.作坊区：XX生态体验园建有农家作坊区，占地面积1000平方米，主要为游客展示和体验农家特色美食加工制作。

5.5基础设施建设

5.5.1道路建设

XX生态体验园所在地距离新余市中心城区尚有一定的距离，必须要解决好景区外部交通和内部交通问题。

1.外部交通

XX生态体验园北靠新欧公路，南靠龙盘隧道，交通便利。 2.内部交通

XX生态体验园内部建设三条游步道，既打通景区与外部的联系，又可进行骑行活动。 5.5.2停车场建设

XX生态体验园的办公服务楼前设有生态停车场，可同时容纳80辆车。

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5.5.3给排水工程

本项目水源为地下水。主要为生活用水，用水量40t/d，能保证连续供水，且水源富余。

本项目主要废水为生活污水和餐饮废水，经污水设施处理后可用于绿化、道路冲洗和观光农业灌溉。 5.5.4供电工程

本项目用电接国家电网，用电量为10万kWh/a。

此外，本项目新上小型太阳能发电系统，供XX生态体验园用电。

5.5.5取暖工程

本项目不上锅炉，采用电能取暖，无污染。 5.5.6环境卫生

XX生态体验园内所有道路均保持二级清扫、全天保洁。在道路旁设置分类型垃圾箱，仿木或仿花草造型，每隔200米设置一个。

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第六章 投资估算与财务评价

6.1投资估算

6.1.1投资估算依据

1. 《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》；

2. 《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释；

3. 《农业综合开发财务管理办法》；

4. 《国家农业综合开发办公室关于印发<国家农业综合开发多种经营项目可性研究报告编写大纲>的通知》； 6.1.2估算范围

本项目投资估算包括：建筑工程费、苗木购置及引种费、工程其它建设费用和基本预备费等工程费用。 6.1.3项目建设投资估算

本项目总投资5000万元，其中前期投资3000万元。

表10-1 ：投资估算表

项目名称 投资（万元） 占总投资（%）

建筑工程苗木购置工程其它基本预备费 2513 50.26 及引种费 建设费用 601 12.02 25 费 1117 22.34 合计 5000 100.00 769 15.38 XX生态体验园项目可行性研究报告

6. 2资金使用和管理

公司将严格控制财政资金的使用，确保资金安全，专款专用，提高资金使用效益，按照国家和公司有关规定执行。

6.3财务评价

本项目财务评价依据为《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《建设项目经济评价方法化工行业实施细则》以及行业现行的财税制度编制等。

项目计算期按10年计，建设期8个月，项目投产的第二年达产100%，本项目年均销售收入为1500万元。本项目财务基准收益率融资前税前为12%，项目资本金财务基准收益率为12%。 6.3.1费用与效益估算

1.总成本费用，客房支出、餐厅原材料购置、苗木购置与引种等项目占销售收入的40%，本项目正常年所需费用为600万元。

2.职工工资及福利费，本项目劳动定员200人，年均费用400万元。

3.摊销费，场地使用权按50年摊销，无形资产和其他资产按10年摊销。年摊销费为70万元/a。

4.其它费用，包括销售过程中的运输、广告、宣传及其他制造和

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管理等费用，参照同行业和本项目的实际情况确定，按销售收入的6%计取。年其它费用为60万元/a。

经计算，本项目年均总成本费用1130万元。 6.4财务分析

本项目总投资5000万元，正常年销售收入为1500万元，年均利润总额为370万元，年销售税金及附加费22万元，企业年均所得税22万元，税后利润326万元。 6.4.1财务生存能力分析

计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内各年现金流入均大于流出。因此，项目具备生存能力。 6.4.2不确定性分析

1、盈亏平衡分析

项目新增生产能力利用率（BEP）： BEP=

固定成本年销售收入年税金及附加可变成本×100%=48.60%

项目只要达到生产能力的48.60%，即可盈亏平衡，故项目的抗风险能力强。

2、敏感性分析

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敏感性分析图100%90%80%70%基准折现率Ic 建设投资 销售价格 原材料价格 负荷FIRR60%50%40%30%20%10%0%-15%-10%-5%0%5%10%15%敏感因素变动百分比

由敏感性分析计算可知，当固定资产投资上升10％或销售价格下降5％、原材料价格上升5％、负荷下降10％时，项目财务内部收益分别为50.19%、41.55%、43.81%、49.70%，表明销售价格与原材料价格的变化对项目的效益影响较大，其余因素的变化对项目效益影响不大，建议项目实施后要加强销售与进货渠道的管理，挖掘潜力，确保产品质量，控制成本，开拓市场。只要产品销售价格与成本能够稳定，项目就具有抗风险能力。 6.4.3结论

本项目所得税前项目投资财务内部收益率为36.55%，所得税后项目投资财务内部收益率为34.1%，均大于设定的基准收益率12%，偿债能力较强，计算期内各年现金流入均大于流出，项目具备较高的投资价值。因此，从本项目财务评价主要指标分析，项目在财务上是可行的。

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第七章 结论与建议

7.1项目总体描述

XX生态体验园为生态农业观光旅游项目，是一个集健身、休闲、观光、度假、餐饮、娱乐为一体的多功能绿色生态园。XX生态体验园占地500亩，本工程主要包括办公楼、文化活动中心、特色餐厅、健康会馆、生态餐厅、农家客栈、传统美食作坊、温室大棚等。本项目主要产品有鱼、水果、花卉等，提供钓鱼、采摘、观赏、健身、娱乐、特色饮食等服务。日接待旅客能力1000人次。

本项目总投资5000万元，其中前期投资3000万元，年销售总额1500万元，年总成本1130万元，利税44万元，税后利润326万元。

本项目立足于绿色环保，充分利用生态园的自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然—观赏—休闲—康乐—教育”于一体的景观综合体。

本项目的建设符合《江西省旅游发展总体规划》和《新余市旅游发展总体规划》。本项目属于《产业结构调整指导目录》中的“文化旅游、生态旅游、休闲旅游、工业旅游、农业旅游、红色旅游、水上旅游及旅游资源综合开发项目建设”行业，属于国家鼓励类。此外，在投资环境以及供水、供电、土地征用等方面，当地政府都给予了本项目大力的支持和帮助。

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总之，本项目工程规划重点突出，核算细致，布局合理，施工方案和操作性强，建设效益明显，综合各方面因素评价，该项目建设是完全可行和必要的。

7.2结论与建议

7.2.1结论

1、本项目符合国家相关政策法规，在增加农民收入，促进社会主义新农村建设上迈出了新的步伐，具有良好的社会效益、经济效益和环境效益。

2、本项目可操作性强，项目区的社会、经济条件好，各级领导重视，项目区群众参与性强、积极性高。

总之，本项目的建设是可行的。 7.2.2建议

在本项目建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、监理、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计、监理和施工中，吸取省市类似规模的市场建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。

加强宣传，营造一种良好的旅游文化氛围。要结合中国人的特点，细说旅游消费不仅仅是一种生活享受，而且十分有益于人的身心健康。生态农业观光旅游是人通过与人文景观、与自然景观的接触，体验生活的乐趣，它对于消解现代社会由于工作紧张、城市

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喧嚣所带来的身心疲惫的亚健康状况很有帮助。从这个意义上讲，它是一种十分有效的保健措施。生态农业观光旅游使人乐观、开朗，有助于形成一种积极向上的人生态度。同时，生态农业观光旅游能够开阔人的视野，增长知识与才干。还有助于增添家庭生活乐趣、和睦家庭关系、增强家庭凝聚力等等。总之，要把生态农业观光旅游与现代人的生活方式联系在一起，造就一种旅游人生的观念，营造一种良好的旅游文化氛围。

提高服务的质量，增强消费者的旅游意识。生态农业观光旅游是一种消费行为，生态农业观光旅游服务质量的好坏直接关系到消费者的生态农业观光旅游满意度与舒适度。服务质量好，消费者的旅游意愿会加强，反之，则会削弱。从这个意义上讲，生态农业观光旅游服务不但关系到消费者旅游意识的培育，还涉及到如何使消费者的旅游意愿转化为旅游消费行为。因为，只有当人民大众热心参与旅游活动，生态农业观光旅游业才能得到真正可持续的发展。

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