一、工程维修服务必须坚持：及时、周到、细致的服务原则； 二、工程部报修电话必须有24小时专人值班，并配备各工作维修人员，随时为各业主、租户报修服务；
三、值班人员在接报修电话时，必须用普通话及问候语，并做好详细记录，立即安排人员在第一时间赶到现场，最迟不得超过10分钟；
四、为业主服务时应注意业主的环境、设施、整体设备及装潢的完整性及安全可靠性，在为业主、租户服务前应先征求业主意见；
五、工程维修人员进入业主区域工作必须穿好鞋套，地上铺好垫衬物，做到工完场清，在业主签名确认后方可离场；
六、在为业主维修时，如发现业主在安装时有隐患存在应及时通知业主，以免扩大事故；
七、在为业主完成较大的工程维修后应在短期内对业主进行回访，征求意见，并由业主签名证实确已回访过；
八、如必须对业主进行停电或停水时必须提前48小时通知业主；
九、如业主报修超出工程维修范围，工程部在有能力的情况下，尽可能帮助解决，如无法解决影响业主婉言说明；
十、报修人员为业主服务必须挂好胸牌，服装整洁； 十一、报修人员为业主服务时，不准带残损工具。
工程部24小时值班制度
一、中班值班员必须提前15分钟上班； 二、当值人员在接班人员未到之前不准下班；
三、当值人员在接班人员到后应详细交待本班发生情况及遗留事情，并把交接班情况详细记录在值班本上；
四、当值人员必须服装整齐，佩带胸卡，精神饱满； 五、严禁酒后上班，如发现上述情况，交接班者应阻止其上班并及时通知总值班；
六、值班人员在接到报修电话后应在10分钟内赶到现场处理。如无法修复，应向业主说明情况，并带好报修本，做好记录；
七、接报修电话必须语言规范，一律用普通话问候语； 八、任何情况下，值班时必须有至少一人留值；
九、在为业主服务时必须保证业主环境的完整、协调、清洁，并不影响其他业主；
十、如发生重大事故或应及情况，值班者无法处理适应及时报告值班经理及主管；
十一、值班人员必须按时抄表，并及时做好记录，严禁弄虚作假；
十二、值班人员除做好保洁工作外，应不断对各机房设备进行巡视，有异常情况应及时处理，把事故消灭在萌芽状态；
十三、如遇暴雨、台汛等异常天气，值班人员更应高度警惕、内外巡检，做好一切应付不测的准备工作；
十四、值班人员应严格执行值班领班、总值班长的指挥调遣；十五、值班人员在遇到具体情况时应不分工种相互配合，但操作时应服从该工种指挥。
工程设备设施维护保养监管制度
一、以西港国际大厦工程维修计划表为总纲，按各专业设备在相关机房内运行保养维修的特点细化后，具体标明塑封在每间机房的巡检保养维修记录本上，便于责任人按计划执行；
二、根据专业分工将各机房以承包形式责任到人，便于监督； 三、每星期五下午由领班对各责任人机房进行检查，周期为一个月，检查分为机房整洁情况、设备运行保养维修情况、实时记录情况等几项内容；
四、工程部主管在月内管理处楼检前对各机房进行上述3项中的各项检查内容进行抽查，完成部门自检工作；
五、管理处在每月月底进行楼检时，对工程部管理的各机房中工程设施进行抽查；
六、综合责任人每月的检查结果结合奖罚制度，作为员工工作考核的主要依据；
七、对于检查的结果做好详细记录，并将整改的结果反馈给管理处；
八、对于连续二个月检查不合格者给予严重警告处分； 九、严格执行：工程部主管领班责任人三者间的逐级负责、监管的机制。
用水供水管理制度
一、凡进入大厦进行二次装修的业主/用户，需用水的，必须经工程部审核后，指定接水点并装接临时水表。经双方确任水表读数并签字后，方可投入使用；
二、二次装修结束后，由工程部与装修单位再次共同抄表并签字确认，所有水费由装修单位承担并立即拆除临时水表；
三、每月15日对各业主/用户用水表量进行抄表，立即交财务进行结算；
四、二次装修消防系统的进水、试压必须对安装部位全面检查后由工程部确认并经工程部主管签字后方可执行；
五、大厦室外龙头必须安装保险龙头，并对大厦所有室外管做好防冻保温工作；
六、对大厦卫生洁具用水，调节到最合理的水位，做到既不浪费，有达到使用效果；
七、严格执行巡检制度，把跑、冒、滴、漏消灭在萌芽状态，跑、冒、滴、漏必须在八小时内解决；
八、大厦集水井排水系统必须确保系统正常，若有故障必须在八小时内解决；
九、污水处理系统排放必须达标，系统不允许带病运行，任何故障必须在24小时内解决；
十、进出水管道必须保证无锈斑，并且由水流流向指示，阀门必须有挂牌指明开关状态；
十一、确保水箱储水在规定范围内，生活水泵，食用水泵必须时刻处于完好状态，故障必须在12小时解决；
十二、消防系统完好率必须100%，消火拴泵、喷淋泵必须每班检查有无滴、漏，并定期进行重载试机；
十三、任何维修必须做好现场记录； 十四、水箱清洗每年二次；
十五、大厦停水必须提前48小时通知业主。
换热站管理制度
为保证大厦采暖系统安全、高效运行特制定如下管理制度： 一、非工程部人员未经许可不得擅自进入换热站； 二、换热站运行人员必须持证上岗；
三、接班人员上班前不得饮酒，运行人员上班期间如果生病，应由工程主管改派其他人代班；
四、运行人员做好换热站设备日常保养，严禁设备带故障运行；
五、如遇运行中突发故障，必须立刻停止运行，设备故障排除后方可投入运行，并做好故障纪录，分析故障原因，严防类似故障再次发生；
六、设备运行期间必须对设备定时巡查，认真记录，保证正常运行，严格按操作规程操作；
七、严禁在换热站内堆放易燃易爆、强腐蚀及其它危险物品； 八、保证换热站设备无灰尘，照明完好。
水泵房管理制度
水泵房是提供大厦生活用水，消防用水的关键部位，是直接关系大厦业主生活用水安全和生命财产安全的重要部位，为明确职责，制定如下制度：
一、水泵房及水箱消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控、定期保养、维修、清洁等工作，记录解决不了的问题书面报告管理处；
二、水泵房内机电设备由工程人员负责，其它人不得擅自操作，未经允许不得进入泵房。水泵房钥匙不得遗失，离开水泵房立即锁门；
三、消防泵、生活泵、稳压泵、循环泵 运行开关放在自动位臵，所有操作标志简单明确；
四、生活水泵、循环泵、稳压泵每周切换一次，主接触开关每半月检查擦洗一次；
五、消防泵每月进行一次点动操作检查，每季度进行一次自动操作试验，每半年进行一次全面检查；
六、水泵闸阀以及其它管道附件进行定期检查；
七、泵房每周打扫一次，水泵、管道、管道附件每月擦洗一次。
生活水箱管理制度
生活水箱包括生活日常清洗用水和食用水，必须严格管理，否则后果不堪设想。
一、 招商银行大厦生活用水主要是二次供水，每天必须观察检测水质。
二、 生活水箱的检修门必须上锁，由专人保管，未经许可不得随便开启。
三、 水箱每年进行一次清洗，清洗时间应放在晚上进行，不得影响业主的正常生活。
四、 清洗时由工程部排水，并关闭有关水泵，做好详细记录。
五、 清洗水箱人员必须持有卫生健康证明。 六、 进入水箱照明电压应为12V低压。 七、 进入水箱清洗人员需带防毒面具。
八、 水箱清洗后必须进行水质化验，化验合格后方可使用。 九、 按规定时间对水箱进行消毒处理。 十、 溢流管与放沉管要有完备的防虫入的护罩。
供水系统巡检制度
一、工程部水工熟悉给水系统。
二、每天检查管道、阀门、水箱、水泵及其控制设备完好。 三、定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。
四、发现有“跑、冒、滴、漏”现象要及时修理，保证系统完好。
五、每天检查水箱人孔盖加锁完好，水箱周围无杂物，排污管口铁丝网完好。
六、每天测试余氯含量在规定范围之内。 七、做好巡查记录。
水泵维修保养制度
生活用水泵、消防泵、循环泵应定期集中检查，一般每三个月一次，检查时应系统进行包括电气线路、马达及水泵。
一、水泵轴承如长期运行，需补充润滑油；
二、检查时应听轴承及转轮运行时是否有异常声音发出； 三、检查轴封处是否漏水，如有漏水现象，应检查机械密封情况；
四、检查出入水压力是否正常； 五、Y型过滤器应进行清洗； 六、检查水泵运行时电流是否正常；
七、观察接触器触点损耗情况，如损耗较大，应予以更换。
给排水系统维修保养制度
一、生活给水泵、热水泵房（运行期间）、集水井每日巡视三次；
二、生活给水泵和电动机每年加润滑油2次； 三、每季度对水泵的机械密封和进出口阀兰紧固一次； 四、每月2次对水泵的运行电流进行测试；
五、供水减压阀组的压力表和阀门每月检查保养一次； 六、水箱每年清洗二次；
七、浴室内的卫生洁具每月维修保养一次； 八、卫生间内的洁具及广场地漏每月维修保养一次； 九、每年清洗过滤器一次。
热交换系统维护保养制度
热交换器共2台、循环泵3台，电动阀。
一、每日开泵前检查，电动阀是否正常（每天开泵前观察记录）；
二、热交换是否在正常工作状态（巡查记录）； 三、循环泵、压力、温度是否正常（巡查记录）； 四、保证热交换器清洁、性能良好（每月清洗一次）； 五、循环水泵定时轴承加润滑脂（半年更换一次）； 六、循环水泵定时清洗水过滤器（三个月清洗一次）。
强弱电室管理制度
一、严格遵守西安地区低规，电工必须持证上岗，进出强弱电室必须落锁；
二、熟悉强弱电室内汇流排、电缆、各类开关箱用途，掌握运行规律，听从主管统一调遣和安排；
三、坚决禁止单人不与外界联系进入强弱电室操作。单人进入强弱电室前必须先用对讲机与主管联系，作业完毕后再汇报；
四、熟悉强弱电室各分支回路的负荷情况，经常抽查负载情况，尤其对汇流排接头的温度以手测温，发现异常情况应立即向工程部主管汇报；
五、熟悉强弱电室内通信网络系统、消防系统、楼控、监控等设备，并定期检查；
六、加强日常维护、检修，保证强弱电室内照明、指示、显示灯具等设备完好，保证强弱电室内整洁无尘；
七、对受弱电控制的照明、卷闸、风机等设备，保证一次强电回路完好；
八、严禁强弱电室内堆放任何物品，照明良好，标牌整齐，消防用具完整有效。
变配电室管理制度
一、变配电室内所有机电设备由工程部有关人员负责管理和操作，定期巡视、清洁和维护，并做好相关的巡视、维护记录。非本站工作人员因工作需要进入变配电室，需经值班人员同意，方可进入，并办理登记手续；
二、变配电室在进行交接时，外来人员一律不得入内，待交接班完毕后再办理出入登记手续；
三、进站人员不得乱动一切设备，遵守变配电室内各项规章，听从值班人员意见，如不听劝告，值班人员有权要求其离开变配电室，必要时可向有关领导反映情况；
四、供电局抄表人员或用电监察人员来执行任务时，应验证其服务证件，并需在值班人员陪同下进行工作；
五、电气检修人员进出变配电室工作一律凭工作票，经值班人员检验许可后，方可进行工作；
六、加强劳动纪律，做到不迟到，不早退，不旷工，坚守工作岗位，不脱岗，执行请假制度；
七、保证安全，实施工作票制度、工作监护制度和交接班制度；
八、建立运行记录，每值巡查应注意室内清洁，记录电压、电流、温度、功率因数。检查屏面指示灯，电器运行声音，设备运行情况，有异常应及时排除；
九、配电室内设备及线路变更要经工程部主管同意，重大改变需由工程部主管书面报请管理处主任批准；
十、值班人员应对各类投诉和异常情况做出相应措施，重大情况的处臵必须请示工程部主管同意；
十一、变配电室房屋建筑应确保四防一通（防雨雪、防汛、防火、防小动物、通风）以利电气设备的安全运行；
十二、变配电室内窗明地净、照明良好、温度适宜，设备运行良好、标牌整齐，无积灰、渗油及锈迹；
十三、变配电室内消防器材完整、有效，严禁存放杂物和吸烟；
十四、注重防鼠工作，不得将食物带入变配电室，定期投药，做到随手关门。
柴油发电机机房管理制度
一、非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经机电处主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房；
二、机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放臵在方便、显眼处。机房内禁止吸烟；
三、每周彻底清扫机房卫生一次，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮；
四、机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活； 五、机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值员工保管，不得私自配钥匙。
柴油发电机机房交接班制度
一、接班人员应准时接班；
二、接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《柴油发电机运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《柴油发电机运行日记》表上签名；
三、有下列情况之一者不准交接班： （一）上一班运行情况未交待清楚； （二）记录不规范、不完整、不清晰； （三）机房不干净； （四）接班人未到岗；
（五）事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。
变配电室倒闸操作安全规程
一、倒闸操作必须根据工程部主管或者值班负责人的命令执行。倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一项操作任务；
二、停电拉闸操作必须按照开关、负荷侧刀闸、电源侧刀闸顺序操作，送电合闸的顺序与此相反。严禁带负荷拉刀闸；
三、下列项目应填入操作票内：
应拉合的开关和刀闸，检查开关和刀闸的位臵，检查接地线是否拆除，检查负荷分配，装拆接地线，安装或拆除控制回路或电压互感器和保险器，切换保护回路和检验是否确无电压等。
四、倒闸操作必须由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者做监护；
五、操作前应核对设备名称、编号和位臵，操作中应认真执行监护复诵制。必须按操作顺序操作，每操作完一项，做一个“√”，全部操作完毕后进行复查；
六、经传动机构拉合刀闸和开关，均应戴绝缘手套、穿绝缘靴。雷电时，严禁进行倒闸操作；
七、装卸高压可熔保险器，应戴护目眼镜和绝缘手套，必有时使用绝缘夹钳，并站在绝缘垫上；
八、开关整定电流应满足电网的要求。如整定值不够，必须将操作机构用墙或金属板与开关隔开，并投远方控制，有重合闸装臵的必须停用；
九、电气设备停电后，即使是事故停电或计划停电，在未拉
开有关闸刀和作好安全措施以前，不得触及设备，以防突然来电；
十、在发生人身触电事故时，为了解救触电人，可以不经许可，即行断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级；
十一、下列各项工作可以不用操作票： （一）事故处理；
（二）拉合开关的单一操作；
（三）拉开接地刀闸或拆除变配电室仅有的一组接地线。 上述操作应记入操作记录薄内。
十二、操作票应先编号，按编号顺序使用，作废的操作票，应注明“作废”字样。已操作的注明“已执行”的字样，上述操作票保存三个月。
电气工作票制度
一、电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行； 二、用工作票的工作为：
（一）高压设备及线路上的工作需全部或部分停电者； （二）低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者；
（三）变配电室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。
三、工作票签发或命令发布人（工作领导人）所负安全责任： （一）工作的必须性； （二）工作是否安全；
（三）工作票上所填安全措施是否正确完备；
（四）所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。
四、工作负责人（监护人）所负安全责任： （一）正确安全的组织工作；
（二）工作前应将工作任务、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交代清楚，并结合实际进行安全思想教育；
（三）负责检查工作票所载安全措施是否正确完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；
（四）督促、监护工作人员遵守本规程； （五）工作班人员变动是否合适。
五、工作许可人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安
全措施是否完备及合乎现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。能否许可工作是关系到工作人员生命安危的大事，工作许可人必须以高度工作责任感来对待；
六、参加工作班的所有工作人员均应认真执行本规程和现场安全措施，工作中应相互关心，并监督本规程和现场安全措施的实施；
七、需要变更工作班成员时，须经工作负责人的同意。需要变更工作负责人时，应有工作票签发人将变动情况记录在工作票上。若扩大工作任务时，必须由工作负责人通过工作许可人，并在工作票上增添工作项目，若变更或增设安全措施者，必须填用新工作票，并从新履行工作许可手续；
八、整个变电所全部停电，则所有不同工作地点的工作填用一张工作票。在工作票上，不必将所有工作详细列表，但对主要工作，应充分说明，若至规定时期，一部分工作尚未完成，仍然进行此类工作而不妨碍合闸供电者，只有办妥新工作票的手续后，方能进行工作；
九、工作票一般应在工作前一天交给值班员，临时工作或事故检修工作可以在工作开始以前直接交给值班员；
十、工作票应填写一式两份，需用钢笔或圆珠笔填写正确、清楚，不得任意涂改，否则涂改人应盖章或签名，口头命令和电话命令，必须发令清楚、正确，受令人应将命令记入操作记录本内，并向发令人复诵一遍；
十一、两份工作票中一份必须经常保存在工作地点，有工作负责人收执，另一份由值班员保存，按班移交。
变配电室操作票制度
一、倒闸操作必须根据值班负责人或部门负责人的命令执行。
二、电气倒闸操作必须由熟悉现场设备、熟悉运行方式和有关规章制度，并经考试合格的人员担任，有权担任倒闸操作和有权担任监护的人员名单，须经部门负责人批准并书面现场公布。
三、倒闸操作必须由两人执行，其中一人担任操作，有监护权的人员担任监护，在进行操作的全过程不准做与操作无关的事。
四、倒闸操作必须填用倒闸操作票，操作票必须票面整洁，任务明确，书写工整，并使用统一的调度术语。
五、在进行倒闸操作时，严格按照基本步骤操作，电气倒闸的基本操作步骤为：
（一）受令、审令 （二）填票、审票 （三）操作准备 （四）模拟演习 （五）执行操作 （六）复查 （七）汇报记录
六、每张操作票只能填写一个操作任务，所谓“一个操作任务”具体含义如下：
（一）将一种电气运行方式改变为另一种运行方式
（二）将一台电气设备由一种状态（运行、备用、检修）改变到另一种状态
（三）同一母线上的电气设备，一次倒换到另一母线 （四）属于同一主设备的所有辅助设备与主设备同时停送电的操作，如一台主变和所供电的全部出线间隔设备由一种状态改变为另一种状态。
七、操作票由当班执行操作的人员填写，填票人按照调度命令，弄清操作目的，运行方式，设备状态后，再填写操作票，填票人和审票人应对操作票的正确性负责。
八、自设安全措施的装、拆，要填写操作票。 九、下列情况下可以不用操作票操作 （一）事故处理
（二）单一操作，仅拉、合一台开关，退、投一块压板 （三）压负荷
（四）为了解救触电人或为了避免即将发生的人员触电事故 十、操作票保存一年 十一、评价与考核
（一）每值应对上一值已执行的操作票进行评价，值班负责人和部门主管每月进行一次评价，计算合格率，并纳入考核。
（二）操作票有下列情况之一者为不合格
1、按规定应填写操作票而未填用者（称无票操作）。 2、操作项目遗漏，操作顺序错误，主设备、开关等编号以及拉、合、退投等重要词句写错者。
3、操作任务不明确，安全措施不具体，人员不符合规程的
要求，应经审查签名的手续不完全。
4、执行不认真，不按规定程序操作。 5、涂改超过三处，致使票面模糊不清者。 6、已执行的操作票遗失者。
供电设备管理维修制度
为规范供电设备的维修管理，提高设备维修透明度，严格设备维修审批程序，特制定如下设备维修管理制度。
一、严把设备故障的确认关。对于出现故障的设备，要认真进行检测，在送修或自修之前，责任人应向指定设备维修负责人提交故障诊断书。
二、对于在免费保修期内的设备故障。各责任人可及时、直接与厂家（公司）联系，或转告设备维修负责人联系。
三、对于在免费保修期外的设备故障。在维修之前，责任人应会同维修人员进行认真检测，然后填写维修申请卡，连同诊断结果、维修方案等一并提交实训部。
四、对于人为造成的设备故障。该设备在管理上归属的责任人应责令肇事人员承担必要的维修费用及其他费用。严格执行“损坏公物要赔偿”的原则。
五、凡是进行了维修的设备（无论何种维修），都必须进入设备维修台账。对于新购臵的重要配件（进固定资产的）必须到设备管理员处登记和签字后，方可报销。
高压配电系统维护保养制度
一、清洁卫生制度：
（一）按区域划分好清洁卫生承包制度； （二）值班室、设备卫生每值清洁一次； （三）各责任区电气设备做到一尘不染；
（四）各承包区域内，做到地上无纸屑和烟头，物品堆放整齐。
二、定期检查内容制度：
（一）每班执行公司规定时间抄表制度，并且检查电气设备运行情况；
（二）力争做好三勤二快工作：勤听、勤嗅、勤检查，发现事故苗子快，处理问题快；
（三）严格执行“二票三制”制度，遵守操作规程以及规章制度；
三、绝缘工具定期电试：
（一）绝缘手套、绝缘靴、验电器等六个月一次； （二）绝缘棒、绝缘挡板等一年一次； （三）高压绝缘电每二年一次。
四、高压本身设备的检修、维护等工作由供电局负责： （一）每年高压试电时，全面对高压设备除尘、紧固螺丝； （二）每月对高压设备进行一次熄灯检修； （三）高压设备检修时，要对刀闸的触头涂导电膏。
低压配电系统维护保养制度
一、下列接线桩头半年紧固一次：低压进线柜、墙上开关、汇流排上分开关；
二、下列接线桩头每季度紧固一次：各电房内的断路器、隔离开关、铜排接线箱；
三、各电放开关向内的壳式断路器，季内分期打开箱梯将所有回路桩头紧固一遍；
四、配合电机每月试车的机会，每次对双切箱进行检查，确保完好状态；
五、每半年对各风机房、泵房、空调机房的一次回路进行检查，确保供电；
六、每月 12日供电局表计抄录时，核正各业主的负荷情况，并检查开关、熔丝等元件，确保供电；
七、配合电梯维修，对大厦内电梯的供电回路进行维护，确保电源到位。
照明系统维修保养制度
一、庭院照明灯是受时间继电器控制的灯具，必须经常检查； 二、消防通道灯按需要应处于完好状况，必须经常检查； 三、大厦消防疏散标志灯，每月必须严格检查，更换失效电池，确保失电时有低照度逃生光亮的疏导指示；
四、地库照明的日常灯源是地库正常运行的根本，必须保证完好率95%；
五、电梯轿厢的照明完好率100%以上；
六、灯具内发光体的更换（高空除外）必须当天完成，灯具的检修必须在三天内予以解决。
通风系统维护保养制度
一、常开风机
（一）每季度调整皮带，发现皮带损坏马上更换； （二）每季度对风机及马达加润滑脂；
（三）每季度调整风机避震和风管振动以及修正风管软接头。
二、消防风机
（一）每季度把风机放在手动档启动风机；
（二）在风机运行时检查皮带、避震、风管及软接头使用情况，发现异常情况马上修理；
（三）每半年进行一次消防联动，测试消防风机联动情况。
电梯机房管理制度
一、电梯机房内所有机电设备由工程部有关人员负责管理和操作，定期巡视、清洁和维护，并做好相关巡视、维护记录。非工作人员因工作需要进入电梯机房，需经工程部人员同意，方可进入，并办理登记手续；
二、进入机房人员不得乱动一切设备，遵守电梯机房内各项规章，听从工程部人员意见，如不听劝告，值班人员有权要求其离开电梯机房，必要时可向有关领导反映情况；
三、制动器手动开闸扳手应挂在适当位臵，并用红漆标明； 四、电梯机房内设备及线路变更要经工程部主管同意，重大改变要由工程部主管书面报管理处主任批准同意；
五、电梯机房房屋建筑应确保四防一通（防风雪、防汛、防火、防小动物、通风）以利电器设备的安全运行；
六、电梯机房内窗明地净、照明完好、温度适宜，设备运行良好、标牌整齐、无积灰、渗油及锈迹；
七、电梯机房内消防器材完整、有效，严禁存放杂物和吸烟； 八、注重防鼠工作，不得将食物带入电梯机房，定期投药，做到随手关门。
电梯系统维护保养制度
为了保证大厦电梯正常运行，对电梯进行维护保养分日、月、年三个时段。
一、日保养制度：
（一）检查运行中电梯的舒适性，是否有异常振动及声响； （二）轿内照明、操作面板的按钮是否正常； （三）电梯开关是否正常，是否有异响或损坏； （四）厅外召唤与停站钟是否起作用； （五）电梯的运行是否有异响和抖动； （六）电梯是否有损坏，运行是否正常； （七）电梯机房设备做日常清洁。 二、月保养制度：
（一）平层状态：误差在15mm以内； （二）各发光二极管状态是否正常；
（三）检查旋转编码器的轴承处有否异常响动；
（四）确认控制变压器、积极驱动电源变压器无异常的激磁声音和振动；
（五）检查控制屏及群控柜内的各设备如：保险丝、电解电容、机电器、接触器、空气开关、供电电压等；
（六）各安全回路的线位动作是否正常；
（七）安全钳、限速器动作是否灵活可靠，缓冲器的动作及油位是否灵活正常；
（八）曳引机制动器转动时转动带与制动轮之间有否相差现
象及有否不正常的撞击；
（九）检查导轨润滑情况和导轨加油器中的油量； （十）电梯安全回路各限位开关是否可靠。 三、年保养制度：
（一）曳引机电动机检查轴承的磨损和工作情况，更换轴承润滑脂；
（二）曳引机减速器检查齿型磨损情况和轴承工作情况； （三）曳引轮线槽的磨损和工作是否正常； （四）补偿装臵检查，钢丝绳磨损及有否伸长； （五）平衡系数试验，超满载试验； （六）消防联动试验；
（七）电梯起、制动、加、减速试验； （八）电梯控制回路检查； （九）电梯迫力试验； （十）电梯整机清洁与调整。
消防系统维护保养制度
一、 消防系统值班人员应每日对消防系统的情况及时确认，并对现场检查情况做好记录。
二、 消防控制中心应干净整洁。严禁外人进入，室温应保持在25℃左右，保证设备可靠运行。
三、 每日对系统的水流指示器、烟感、温感手动报警按钮进行检查，发现故障烟感、温感等及时处理或更换。
四、 重视二次装修工作，事前对业主和施工队做好宣传及预防措施。严密监视装修动态，严格审查装修结果，发现问题一定要施工队整改完善。
五、 每季度对各类模块保养、紧固接线桩头并保持清洁，结合模块检查对容易损坏的模块及其它元件分析原因，采取恰当措施。
六、 每半年进行一次综合检查，检查主机与通讯元器件情况，检查网络故障及其主机诊断自测功能，并认真做好设备保养记录。
七、 每半年做一次消防联动试验，对试验中发现的问题及时整改。每半年对UPS进行一次电源切换试验。
八、 做好设备的备品备件工作，及时增补。
设施设备系统维护保养制度
一、消防泵房：
每个消防泵房共有2台消火拴泵，2台喷淋泵，此四台泵要求时刻处于热备状态，设备完好率100%。
（一）控制系统要求每周一次卸载动作试验，二台泵要求互切。此工作要求在白天进行，每三个月重载试验一次，时间2分钟，要有给排水人员共同参与，重载试验要求测试电机启动电流及运转电流，要求控制柜上各设施完好；
（二）每月对泵房全部螺丝紧固一次，其中包括进线隔离开关，空气开关、双切箱、控制箱（控制箱重点检查主接触器、软启动器），并打开电机接线端该对电机进线螺丝进行紧固；
（三）控制系统故障必须第一时间解决，主回路故障如接触器、软启动器、电机损坏立即报告上级部门，以最快速度修复或更换，绝对杜绝一台泵损坏，第二台泵无法使用的事故发生。
二、生活水泵房：
-1F、13F、29F生活水泵房有2台生活水泵，均为一备一用，要求二台泵处于热备用状态，设备完好率100%。
维修保养内容同上。
三、发电机系统维护保养制度附发电机维护保养手册 四、空调系统：
-2层3台冷冻机组，循环水泵的所有控制柜。
（一）每月对上述控制柜检查一次，检查内容重点是各接触点有无松动、变色现象，并对所有螺丝紧固；
（二）上述系统主回路维护保养需与空调主管联系停电维护；
（三）空调系统的冷却水泵电机由于是连续工作性质，故对冷却泵电机要测试其电流、端盖温度及电机运转时轴承声音是否正常。
五、各风机房，每两个月维护一次，维护内容主要是测试各电机重载电流数据及电机轴承声音，各控制箱的螺丝紧固；
六、水泵房、集水井每月检查一次，进行动作试验。 注：上述维护决应详细记录与表册内，以便备案。
弱电系统管理制度
一、加强对安防系统及系统设备的运行管理，掌握大厦消防、报警、安防监控、自动化办公等系统的结构工作原理及其设施的分布、性能、参数，并按规定对设备进行巡查，时刻保持系统运行正常，认真填写各种记录。
二、坚持维护制度，爱护设备器材，遵守操作规程，杜绝事故发生。
安防系统维护保养制度
一、工程部设专人对监控系统进行管理，每天应检查主机运行状况；
二、配合巡检对系统各类设施逐一进行巡查，发现故障及时检修，恢复设备正常工作；
三、每月对摄像机云台设施检查一次，调整好角度，提高清晰度；
四、每季度对收集器、摄像头电源变压器、音量开关及其电缆接头、接线桩头进行检查，做好记录；
五、每半年对监视器进行一次清尘；
六、每年对系统的易损件检查、更换，做好备品备件工作，并制订下一年的维护保养计划；
七、每月对红外探头检查一次。
生活水泵操作规程
一、操作前准备工作：
（一）检查水箱液位水量是否充足； （二）检查泵的进出口阀门是否开启； （三）检查生活水箱进出口的阀门是否开启； （四）检查泵的出口压力表读数是否正常； （五）检查电箱电源是否正常。 二、手动操作：
（一）把电箱控制面板上旋转开关臵“手动”档； （二）按手动启动开关水泵“启动”指示灯亮，然后将相应水箱的液位仪投入运行。
三、自动操作：
（一）把1号泵或2号泵电箱控制面板上旋转开关臵“自动”档；
（二）泵根据上一分区水箱内液位控制器“低位”启泵，“高位”停泵。
供暖安全操作规程
一、运行前检查 （一）循环泵
1、检查循环水泵内是否有空气，如有应排出；
2、转动水泵连轴器，应轻松灵活；检查水泵密封有无漏水； 3、检查循环泵进出口压力是否正常，进出口压力为1.2Mpa； 4、检查循环泵进出口阀门是否为开启状态。 （二）换热器
1、看进口蒸汽压力是否正常，正常值应在0.1—0.6Mpa； 2、检查蒸汽阀门及管路是否正常； 3、检查安全阀工作状态； 4、检查换热器进出水阀是否开启。
（三）控制柜：应检查控制柜电压表指示是否正常，指示灯是否正常，如有异常，应通知当值电工处理；
（四）电子水处理仪指示灯是否正常； （五）检查膨胀水箱工作情况； 二、运行
在检查系统设备及管路正常后可按以下程序操作： （一）开启循环泵，开启后应检查泵的运行电流正常值应为 60A以内，泵进口压力为1.0Mpa，出口压力为1.2Mpa如不正常应检查管道过滤器及阀门开关状态以及膨胀水箱水位。检查水泵运转声音是否正常；
（二）待水泵正常运行10分钟后，可开启蒸汽进口阀门，
手动时应调节蒸汽旁通阀，关闭电动调节阀，自动运行时关断蒸汽旁通阀，开启调节阀两端阀门；
（三）根据换热器出水温度调整蒸汽旁通阀，保持出水温度恒定在60。C严禁出水温度超过65。C，以防损坏空调末端设备；
（四）如设备在冷态时，开启蒸汽阀门要缓慢，并有足够的暖管时间，如管道中凝结水较多，避免凝水排不及时应打开疏水器旁通阀；
（五）在大楼负荷不足一半时，应运行一台换热器和一台循环水泵，在负荷超过一半时，应并列运行两台换热器及两台循环泵；
（六）当供回水压差超过0.2 Mpa，手动操作时应调节压差旁通阀，以保证压差在正常值；
（七）运行中应检查凝结水积水坑水位，在手动操作时及时排出凝结水。
三、停止运行：
（一）停止运行时，应关掉蒸汽进汽阀（手动操作时关闭蒸汽旁通阀，自动运行时关闭蒸汽电动调节阀）；
（二）关闭蒸汽阀后，循环水泵应继续运行一小时后停循环泵；
（三）在水泵停止运行后半小时还应观察，换热器水温，以防蒸汽阀门关闭不严。
停水、停电通知用户工作规程
一、计划停电、停水
（一）供电局或自来水公司停电、停水，工程部接到通知后应立即报告主任。
（二）因大厦施工需要停电或停水，工程部须至少提前24小时将停电或停水计划书面上报主任。
（三）主任审批后，管理处拟发停电或停水通知书，由管理处派人将通知发至业主/用户。
（四）停电或停水通知书最迟应在事发前1小时送达业主/用户，如不能在上述时限内送达业主/用户，应及时电话通知业主/用户。
二、事故停电、停水
（一）大厦因供电局或自来水公司故障发生停电、停水，工程部须立即向主任报告，同时通知客服部、综管部作好业主/用户的解释工作。事后，工程部应向供电局或自来水公司索取解释函，并转呈主任。
（二）因大厦内部事故引起停电或停水，工程部应立即派出故障恢复供电，并即时口头向主任报告，同时通知客服部、综管部作好业主/用户的解释工作。工程部于事后12小时内向主任提交书面报告。
（三）事故停电或停水24小时内，管理处拟定解释函，并送达用户。
三、停电、停水管理规程
（一）停电、停水的审批权限为管理处主任以上。 （二）收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、停水，应马上报告主任，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。
（三）工程主管应安排足够的人员处理停电、停水工作。 （四）停电前应填写操作票，交工程主管签名。
（五）停电、停水后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。
（六）有关停电、停水的情况应记录在当值日志上。
变配电室倒闸操作安全规程
一、倒闸操作必须根据工程部主管或者值班负责人的命令执行。倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一项操作任务；
二、停电拉闸操作必须按照开关、负荷侧刀闸、电源侧刀闸顺序操作，送电合闸的顺序与此相反。严禁带负荷拉刀闸；
三、下列项目应填入操作票内：
应拉合的开关和刀闸，检查开关和刀闸的位臵，检查接地线是否拆除，检查负荷分配，装拆接地线，安装或拆除控制回路或电压互感器和保险器，切换保护回路和检验是否确无电压等。
四、倒闸操作必须由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者做监护；
五、操作前应核对设备名称、编号和位臵，操作中应认真执行监护复诵制。必须按操作顺序操作，每操作完一项，做一个“√”，全部操作完毕后进行复查；
六、经传动机构拉合刀闸和开关，均应戴绝缘手套、穿绝缘靴。雷电时，严禁进行倒闸操作；
七、装卸高压可熔保险器，应戴护目眼镜和绝缘手套，必有时使用绝缘夹钳，并站在绝缘垫上；
八、开关整定电流应满足电网的要求。如整定值不够，必须将操作机构用墙或金属板与开关隔开，并投远方控制，有重合闸装臵的必须停用；
九、电气设备停电后，即使是事故停电或计划停电，在未拉
开有关闸刀和作好安全措施以前，不得触及设备，以防突然来电；
十、在发生人身触电事故时，为了解救触电人，可以不经许可，即行断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级；
十一、下列各项工作可以不用操作票： （一）事故处理；
（二）拉合开关的单一操作；
（三）拉开接地刀闸或拆除变配电室仅有的一组接地线。 上述操作应记入操作记录薄内。
十二、操作票应先编号，按编号顺序使用，作废的操作票，应注明“作废”字样。已操作的注明“已执行”的字样，上述操作票保存三个月。
变配电安全运行操作规程
一、变压器运行规程：
（一）、变压器运行时，加于变压器的高压侧电压不得超过额定电压的105%，如超过应立即与供电局联系；
（二）、当系统电压超出规定范围而又较长时间稳定不变，造成电压太低或太高时，应请示主管领导或技术人员，按规定填写工作票，进行变档操作；
（三）、变压器在正常情况下，不允许超载运行。 二、电容器运行规程：
（一）、电容器长期运行电压运行不允许超过其额定电压的1.1倍；
（二）、电容器柜每相熔断器熔管的额定电流不得大于电容器额定电流的1.5-2倍；
（三）、接近电容器柜或在其上工作时，必须进行逐个充分放电，然后方可接触。
三、电容器柜运行规程：
（一）、指示灯是否正常，保险管是否熔断； （二）、电流是否稳定； （三）、声音是否正常；
（四）、瓷绝缘子有无放电、破裂现象； （五）、COS¢不得低于85%；
（六）、每天上班对电容器柜开自动档对电容柜自检一次。 四、巡视检查制度：
（一）、值班电工值班时，每小时巡视抄表一次； （二）、变压器A、B、C三相电压和A、B、C三相温度是否正常；
（三）、高压开关柜运行是否正常；
（四）、进线电动接触器是否正常，有无异味、异常； （五）、电瓶柜电压是否正常；
（六）、低压开关柜声音是否正常。
发电机安全操作规程
一、值班人员必须对发电机房每值巡视一次，查看发电机房有无异常情况，重点查看如下：
（一）电瓶有无缺损、破裂，电瓶液位是否正常； （二）柴油机整机有无跑、冒、滴、漏现象，水箱有无漏水； （三）查看油箱柴油是否处于液位线，如不到液位线立即补足；
（四）查看冷却水阀门是否处在开启位臵；
（五）查看润滑油多少，抽出塞尺，有为应在H-L之间，不允许过多或过少。
二、柴油发电机每周轻载启动一次，每次20-30分钟，带载每半年一次，每次20-30分钟，时间不宜过长，开车前必须作上述准备；
三、在温度低于15度时，开机前需加热； 四、发电机长期不用需先逆时针盘车数圈；
五、发电机带载试车需提前三天向主管请示，按主管安排时间执行；
六、发电机组在运行状态必须有专人值班，并做好电流、电压、功率等表计记录。
电梯安全操作规程
一、电梯在投入运行前须进行试运行，以检查各部位是否工作正常，有无异响及异味，通风、照明是否良好，观察有无其它异常现象。
二、搞好轿厢、层轿门清洁卫生，清理门地坎滑槽内杂物，保证电梯门的正常开闭。
三、严禁电梯超载运行，禁止运送超大、超长或重量不明的物品。
四、禁止在电梯运行中使用三角钥匙开户层门。
五、电梯运行中发生故障时，应启动紧急报警装臵，电梯管理人员应立即切断电梯电源，及时通知电梯维护保养单位进行处理。
六、电梯困人救援操作规程：电梯管理员或援救人员与被困人员取得联系，使其保持镇静，等待救援，被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外；准确判断轿厢位臵，保证层轿门可靠关闭；用三角钥匙打开层门、轿门，疏散乘客；关闭层轿门，填写援救记录并存档，通知电梯维护保养单位进行处理。
七、电梯层门三角钥匙开锁后，须检查紧急开锁装臵是否可靠复位，防止开锁后层门未能有效的重新锁上。
八、发生火灾时禁止搭乘电梯逃生。电梯管理人员应立即按动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态，当电梯到达基站后疏导乘客迅速离开轿厢。若是井道或轿厢内失火时，应设法使轿厢就近到达层站尽快撤离，电梯管理人员切断电梯电源后采用绝
缘灭火器灭火。火灾发生后，应请电梯维修人员严格检查或修理后方可重新投入运行。
九、发生地震时禁止搭乘电梯逃生。应设法使电梯就近到达层站尽快撤离乘客，电梯管理人员应立即切断电梯电源。地震停止后，应请电梯维修人员严格检查或修理后方可重新投入运行。
十、当电梯井道内进水时，电梯管理人员一般应将电梯开至高于进水的楼层后立即切断电梯电源；如水已经将轿厢淋湿，无论何层应立即停用电梯，且切断电梯电源。然后组织人员堵水源，水源堵住后进行除湿处理，如热风吹干。水灾过后，应请电梯维修人员严格检查或修理后方可重新投入运行。
电梯安全运行操作规程
一、大厦内所有在用电梯必须经过质检部门、质量技术监督局检验合格，并持有该部门核发的电梯安全使用证牌及准用证后，方能投入使用运行；
二、电梯技工每天巡视检查电梯的运行情况，并做好记录； 三、如电梯在运行中发生异常情况，必须及时停车处理，并对所停梯挂牌示意，且立即通知电梯保养单位，迅速派人修理；
四、故障原因排除后，维修人员应以最快速度将电梯上下运行一次，如无异常情况，方能投入使用；
五、如遇停梯困人，应立即通过监视系统，同轿厢内人员通话联系，安慰其不必惊慌，并迅速采取措施解救被困人员出轿厢；
六、电梯在正常运行管理中，未经领导批准，不得擅自停梯和增开电梯；
七、注意安全工作，做好电梯的年检年审工作。
电梯系统维护保养制度
为了保证大厦电梯正常运行，对电梯进行维护保养分日、月、年三个时段。
一、日保养制度：
（一）检查运行中电梯的舒适性，是否有异常振动及声响； （二）轿内照明、操作面板的按钮是否正常； （三）电梯开关是否正常，是否有异响或损坏； （四）厅外召唤与停站钟是否起作用； （五）电梯的运行是否有异响和抖动； （六）电梯是否有损坏，运行是否正常； （七）电梯机房设备做日常清洁。 二、月保养制度：
（一）平层状态：误差在15mm以内； （二）各发光二极管状态是否正常；
（三）检查旋转编码器的轴承处有否异常响动；
（四）确认控制变压器、积极驱动电源变压器无异常的激磁声音和振动；
（五）检查控制屏及群控柜内的各设备如：保险丝、电解电容、机电器、接触器、空气开关、供电电压等；
（六）各安全回路的线位动作是否正常；
（七）安全钳、限速器动作是否灵活可靠，缓冲器的动作及油位是否灵活正常；
（八）曳引机制动器转动时转动带与制动轮之间有否相差现象及有否不正常的撞击；
（九）检查导轨润滑情况和导轨加油器中的油量； （十）电梯安全回路各限位开关是否可靠。 三、年保养制度：
（一）曳引机电动机检查轴承的磨损和工作情况，更换轴承润滑脂；
（二）曳引机减速器检查齿型磨损情况和轴承工作情况； （三）曳引轮线槽的磨损和工作是否正常； （四）补偿装臵检查，钢丝绳磨损及有否伸长； （五）平衡系数试验，超满载试验； （六）消防联动试验；
（七）电梯起、制动、加、减速试验； （八）电梯控制回路检查； （九）电梯迫力试验； （十）电梯整机清洁与调整。
消防泵操作规程
一、消火栓泵 （一）操作前准备工作 1、检查蓄水池水量是否充足； 2、检查泵的进出口阀门是否开启； 3、检查消防水箱进出口的阀门； 4、检查泵的进出口压力表读数是否正常； 5、检查电箱电源是否正常。 （二）手动操作
1、把1号泵或2号泵电箱控制面板上旋转开关臵“手动”档；
2、按手动启动开关，泵“启动”指示灯亮，延迟三秒后，“运行”指示灯亮，表示泵降压启动正常完成，且已进入高速运转状态。
（三）自动操作
1、把电箱控制面板上旋转开关臵“自动”档； 2、把切换开关臵1号泵或2号泵；
3、由消防报警控制系统传来的信号控制泵的启停。 二、喷淋泵
（一）操作前准备工作
1、检查泵的进出口阀门是否开启； 2、检查消防水箱进出口的阀门； 3、检查泵的出口压力表读数是否正常；
4、检查电箱电源是否正常； （二）手动操作
1、把1号泵或2号泵电箱控制面板上旋转开关臵“手动”档；
2、按手动启动开关，泵“启动”指示灯亮，延迟三秒后，“运行”指示灯亮，表示泵降压启动正常完成，且已进入高速运转状态；
（三）自动操作
1、把电箱控制面板上旋转开关臵“自动”档； 2、把切换开关臵1号泵或2号泵；
3、由消防报警控制系统传来的信号控制泵的启停。 三、喷淋稳压泵、消火栓稳压泵 （一）操作前准备工作
1、检查泵的进出口阀门是否开启； 2、检查相应水箱进出口的阀门； 3、检查泵的进出口压力表读数是否正常； 4、检查电箱电源是否正常； （二）手动操作
1、把电箱控制面板上旋转开关臵“手动”档；
2、按手动启动开关，“运行”指示灯亮，表示启动正常完成； （三）自动操作
1、把电箱控制面板上旋转开关臵“自动”档； 2、把切换开关臵1号泵或2号泵；
3、压力继电器压力低于0.1MPa启动，高于 0.2MPa停泵。
给排水系统管理规定
一、经常保持水泵房通风换气，环境整洁。
二、每班检查水池的水位是否正常，水池盖、检查门必须锁好，无关人员不得借用钥匙。
三、每班检查泵房电气设施是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。
四、每班将转换开关转到“手动”位臵，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位臵。
五、定期检查水泵，电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。
六、进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。
七、发现有异常情况或自动失灵等，立即报告工程主管，并留在现场观察。
八、每班对泵房进行检查后，在水泵房巡查签到卡签名，并认真填写生活水系统巡查表。
给排水系统运行管理规定
一、经常保持水泵房通风换气，环境整洁。
二、每班检查水池的水位是否正常，水池盖、检查门必须锁好，无关人员不得借用钥匙。
三、每班检查泵房电气设施是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。
四、每班将转换开关转到“手动”位臵，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位臵。
五、定期检查水泵，电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。
六、进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。
七、发现有异常情况或自动失灵等，立即报告工程主管，并留在现场观察。
八、每班对泵房进行检查后，在水泵房巡查签到卡签名，并认真填写生活水系统巡查表。
供暖系统运行管理制度
一、负责供暖系统的安全运行操作及运行记录，根据各系统的设计和运行要求，对有关设备进行相应的调节。
二、负责供暖系统及其所属设备的维修保养和故障检修。 三、严格执行各种设备的安全操作规程和巡回检查制度。 四、严于职守，任何时间都不得无人值班或私自离岗，值班时间内不做与本岗位无关的事。
五、每班至少冲水及排污一次，并认真做好水质处理和水质分析工作。
六、勤检查、勤调节，保护供暖设备的稳定，做好节能工作。 七、认真学习专业技能。
水泵房管理制度
水泵房是提供大厦生活用水，消防用水的关键部位，是直接关系大厦业主生活用水安全和生命财产安全的重要部位，为明确职责，制定如下制度：
一、水泵房及水箱消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控、定期保养、维修、清洁等工作，记录解决不了的问题书面报告管理处；
二、水泵房内机电设备由工程人员负责，其它人不得擅自操作，未经允许不得进入泵房。水泵房钥匙不得遗失，离开水泵房立即锁门；
三、消防泵、生活泵、稳压泵、循环泵 运行开关放在自动位臵，所有操作标志简单明确；
四、生活水泵、循环泵、稳压泵每周切换一次，主接触开关每半月检查擦洗一次；
五、消防泵每月进行一次点动操作检查，每季度进行一次自动操作试验，每半年进行一次全面检查；
六、水泵闸阀以及其它管道附件进行定期检查；
七、泵房每周打扫一次，水泵、管道、管道附件每月擦洗一次。
污水井管理规定
一、定期对污水井进行养护、清污。 二、不得将杂物扔进污水井内。 三、定期检查排污设施完好。
四、检查排污井盖完好，防止造成意外。 五、定期对排污井底进行防漏检查。
六、经常疏通排污井间的连接管路，保证排污管路畅通。
用水节水管理规定
一、用水节水原则：保证使用，厉行节约。每个人都要树立节约用水的意识。
二、遇有隆重集会、活动，经办公室安排，可开启水池的喷泉，活动结束，即刻关闭。
三、节约用水。涮洗墩布、抹布，不要过量用水，用水后要拧紧水龙头，以免遗漏。发现水管滴水，要主动拧紧。若水龙头不能拧紧，即刻向工程部保修。
四、工程部应经常对供水、用水设备进行巡视、检查、维修，保证供水、用水设备完好和正常运行，最大限度地降低“跑、冒、滴、漏”现象的发生。
五、业主自行维修或换装用水、节水设备不及时，造成的损失由业主自己负责。
六、凡业主水表前的闸门，系便利检修人员及换表之用，业主不得随意转动，或代替龙头使用，否则，因认为损坏的换修费用，由业主负责。
七、管理处严格执行国家的水费收费标准。 八、公司的收费标准公示业主。 九、业主应按规定用水，交纳水费。
机房卫生管理规定
为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。
一、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。
二、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物，无粉尘。
三、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。 四、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。 五、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。 六、主管负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。
七、工程主管定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立即组织整改。
八、工程部在每月组织一次的巡检中，对各系统所辖区域进行卫生检查评比。
监控中心管理制度
为加强规范监控中心的监控、电话的使用和管理，确保各系统的运转正常，特制定本规定。
一、监控员要按时调换录像带，并做好记录；
二、对查看录像的单位或个人，应向综管部报告，没有经过综管部的同意，不得向外播放；
三、凡发现监控员有滥用权力，私自向他人播放或外借录像资料的行为，一经查实，作违纪辞退处理；
四、在监控系统因故障停机时，监控员应立即报告主管，通知工程人员前来维修或重新开启，不得私自动用；
五、凡发现监控员在工作时间内，利用工作之便私自打开该电脑的游戏系统的，对所造成的后果，则由玩机人负责全额赔偿，并将受到行政处分；
六、监控员有权制止无关人员进入中心，并做好人员进出登记工作；
七、任何员工，不得在工作时间内打私人电话，一经发现，记过一次；
八、任何员工，有权制止此类违纪行为，凡放任不管听之任之，一经发现，同样处理。
工程部岗位职责
一、制定工作计划，发现问题，及时整改；
二、根据大厦设备情况，制定养护计划，严格按计划执行； 三、负责大厦建筑本体、设备、设施的日常维修、保养，保证各系统处于安全、正常的运行；
四、定期进行业务技能培训和考核，不断提高员工的技术水平；
五、负责处理大厦设备运行中的紧急突发事件； 六、负责为业主/租户提供有偿服务； 七、如实填写整理相关的记录； 八、负责工程部材料采购工作； 九、定期对机电工具进行安全检查； 十、负责各种机电工具的维修工作；
十一、加强与供电、供水、供气等相关部门的协调和联系工作；
十二、负责对工程资料及图纸进行整理归档保管。
工程部主管岗位职责
一、负责监督本部门员工按照管理制度、岗位职责、操作程序严格执行，负责制定设备年度保养计划，并落实下属严格按计划实施；
二、设备的运行记录进行定期检查、抽查、发现问题及时整改；
三、行业安全法规，对员工进行安全管理和安全教育，采取纠正预防措施，严防重大设备事故和人员伤亡事故；
四、负责审阅工程维修项目分包报价，对承包商技术状况给予评价，并报上级批准，对完成项目的质量组织有关人员验收；
五、负责大厦工程技术资料、设备说明书、技术档案及整改方案等各项文件的归档保管工作；
六、负责本部门员工的技能培训、考核以及工作业绩的考评； 七、定期向上级述职，接受上级对岗位职责履行情况的检查； 八、完成上级领导交办的其他任务。
给排水空调技工岗位职责
一、每天对给排水系统的表计、水箱、泵房、管线中的电控装臵，各污水池、阀门、管线、测量仪表，空调系统主机及表计、循环泵、管线，通风系统的送排风机设备巡视检查，并认真做好设备运行保养维修记录；
二、熟悉给水、排水、消防、喷淋各子系统的走向，做到一旦发生管线泄漏时，能够迅速在系统中关闭相关的阀门，迅速排除故障；
三、确保消防水系统中消防喷淋的加压泵与稳压泵，消火栓喷淋等装臵随时可以安全可靠的运行；
四、熟悉空调系统中热交换器、冷水机组的工作原理，正确掌握各机组操作程序，使其达到最佳的节能状态；
五、熟悉通风系统中各台风机的用途，进风口、出风口的位臵及管线走向，确保与消防密切相关的送风、排烟机的可靠运行；
六、定期对给排水、空调、通风系统的主机、水泵、管线等设备维护保养，保持设备房间内的整洁，使设备处于最佳运行状态；
七、遇到上述各系统中的突发性故障，按照应急文件处理程序抢修，使其尽快恢复正常运行，并做好维修记录；
八、遵守系统各项安全操作的规章制度； 九、发挥工作主动性，完成上级交办的其它任务。
配电室运行技工岗位职责
一、每值定时巡视检查配电室内高低压系统、配电柜，发电机房设备设施情况，确保设备正常运行；
二、每值定时清扫配电室设备及室内卫生，保持配电室内环境整洁；
三、熟悉高低压配电系统能够及时准确、安全的处理突发事故，保证供电的可靠性；
四、熟悉电气安全操作规程，能够正确的进行倒闸操作； 五、认真做好设备运行记录；
六、按时和不定时进行设备温度的测试并记录；
七、做好配电设备、设施的备品、备件、绝缘器具及各类钥匙的管理；
八、每日做日用电量和功率因数的计算工作；
九、根据用电负荷的变化随时调整电容器的投、撤，保证功率因数在规定值内；
十、做好外来人员及外线电话使用登记记录； 十一、发现不安全隐患及时处理并汇报上级主管； 十二、发挥工作主动性，完成上级交办的其他工作。
电气维修技工岗位职责
一、每日巡视检查强弱电井、设备房及插接母线与电缆，发现故障及时排除。确保设备正常运行，认真做好设备运行保养记录，保持机房的环境整洁；
二、熟悉大厦内低压配电系统，遇突发事故能正确诊断故障点，并恢复正常运行；
三、熟悉备用发电机、给排水、空调设备房的控制与联动线路，能及时协助排除故障，保证系统正常运行；
四、熟悉大楼的照明线路，保证发光管95%完好； 五、对突发性设备故障，按应急处理程序工作，快速抢修，使系统尽快投入监控状态，保护大楼正常运行；
六、遵守电气系统各项安全操作的规章制度；
七 、每天对电梯及电梯机房进行巡视检查，做好日常的清洁保养，并做好设备运行保养记录；
八、检查电梯运行情况，协助电梯保养单位对电梯进行维修保养；
九、发挥工作主动性，完成上级交办的其它任务。。
电梯操作技工岗位职责
一、每天对电梯及电梯机房进行巡视检查，做好日常的清洁保养，并做好设备运行保养记录。
二、协助电梯专业维保公司人员，定期对大厦内的电梯进行周期保养。
三、掌握电梯的基本工作原理和保养方法，保养时，必须在一楼的轿门处挂停用牌，严禁违章操作，保证检修安全。
四、电梯在运行中发生停机故障，要迅速赶到现场，按照电梯故障解困应急程序，全力以赴解救困梯人员；修复后，恢复使用。
五、遵守电梯管理、保养、维修制度。 六、遵守电气系统各项安全操作的规章制度。 七、协助水电工完成其它工作。
八、发挥工作主动性，完成上级交办的其它任务。
三行技工岗位职责
一、每日巡查大厦各公用区域、门、窗、吊顶、地墙面等处，保证各类门窗能顺利开、关，及吊顶墙面干净无污迹；
二、熟悉给排水、空调、消防各系统的走向，做到一旦发生管线泄漏时，能够迅速在系统中关闭相关的阀门，迅速排除故障；
三、熟悉各类装修、装饰材料的规格、尺寸及用途； 四、熟炼掌握大厦各类门、窗、锁具的常见故障的维修方法； 五、能熟练操作使用各类电动工作，并做好定期维护保养工作；
六、遵守各项安全操作的规章制度；
七、发挥工作的主动性，完成上级交办的其它任务。
弱电技工岗位职责
一、每日巡查消防监控中心、通讯自控中心系统、主机的运行状态，现场各系统中的模块箱支探头、扬声器、摄像头、报警按钮、警铃、电话等设备的完好状态，发现故障及时排除，确保设备正常运行，保持机房的环境卫生，认真做好设备运行保养记录；
二、熟悉BAS系统中各子系统的基本工作原理与接线方法，按运
行、保养规章制度定时保养；
三、重点确保消防报警联动系统正常运行，及时检修及维护，遇不能立即解决的故障，及时报告主管和上级领导；
四、运行操作BAS自控系统的主机及终端，监控BAS系统所控制的设备运行状态，熟悉设备运行参数，达到最佳节能控制状态，及时将设备运行故障向上级汇报，并通知有关专业的维修人员及时处理；
五、努力学习系统微机控制与网络技术，正确操作与使用好相关系统的应用软件，对各系统的主机及终端，细心保养与爱护；
六、遵守电气系统各项安全操作的规章制度； 七、发挥工作主动性，完成上级交办的其它任务。
空调运行技工岗位职责
一、每日检查空调机房、水泵房、水箱间，各设施设备的工作运行情况，确保各设备运行正常；
二、每日清洁机房环境卫生，保持空调机房内的环境整洁； 三、熟悉中央空调系统、热交换器、冷水机组的工作，正确掌握各机组的操作程序、原理，及各类阀门的功用，各系统管路的水流方向；
四、熟悉中央空调系统的应急处理方案，确保遇紧急情况时能快速准确的判断，并尽快处理恢复正常；
五、每值定时对运行设备进行认真、仔细的抄表记录，如遇异常情况，及时做好相应的应急处理并汇报上级；
六、做好各类钥匙的保管工作，按值移交； 七、遵守系统各项安全操作的规章制度；
八、发挥工作的主动性，完成上级交办的其它任务。
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