商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策

商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策

近年来，各商业银行为提高资产质量，抵押贷款作为了一种防范贷款风险的有效措施。由于贷款抵押品管理存在一系列问题，导致商业银行贷款法律追索难度加大或贷款法律追索无望，不良贷款比例上升，影响了商业银行的正常运营。本文从合法合规角度出发，探究贷款抵押品风险成因，寻求防范抵押风险措施。

一、抵押的概念及抵押财产范围

1995年，我国颁布了《担保法》，成为我国担保制度的主要法源，《物权法》的出台则进一步补充和完善了担保物权体系。

《物权法》所称抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

二、抵押品管理存在问题风险分析

第一，不动产抵押是贷款人采用的最主要的贷款担保方式之一，通过签订合同、资产评估、办理抵押登记，为银行债权的实现提供保障。在实践中，不动产抵押一般是房地产

和土地一并进行抵押，相关法律条文也对此做出了明确规定。《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”由于房产和土地管理部门分设，因此难免会出现使用权和房产分别设定抵押权的情况，无论是抵押在先的债权人还是抵押在后的债权人，抵押权的实现都面临着巨大的不确定性，这给银行带来了潜在风险。

第二，一手楼抵押贷款未办理抵押（预告）登记，或未在规定时间办理正式抵押登记、取得房屋他项权利证书。部分经营机构在办理一手楼抵押贷款时，限于某些主、客观原因，未及时办理抵押（预告）登记，且未在规定时间内到当地房产管理部门办理正式抵押登记的现象；有的经营机构虽然办理了抵押（预告）登记，也未在规定时间内督促借款人到当地住房管理部门办理正式抵押登记。上述现象的存在，造成贷款担保方式形式上是抵押担保，实际上变成由开发商提供保证担保，降低了贷款第二还款来源保障系数，加大了贷款风险敞口。

三、抵押品管理中存在问题的原因分析

第一，贷款企业为了获得更多的贷款，将其所有的房屋、土地分别向两家债权银行抵押，因银行事前调查不充分，办理抵押登记时不细致，未同时到土地和房产登记部门办理抵押登记，未认真对借款人将房产和土地分别设定抵押是否为同一块土地进行核实，造成重复抵押，抵押品存在潜在的的法律风险。

第二，客户部门未严格执行制度规定，基于加快某一楼盘贷款发放进度等原因，先行发放贷款再办理抵押（预告）登记手续；或虽办妥抵押登记手续，但未按规定保管抵押权证原件。客户经理未尽责，仅关注贷前调查和发放环节，而贷款发放后则疏于管理，未及时在合理期限内督促借款人办理抵押（预告）登记，或对已办理抵押（预告）登记手续的

贷款，未能根据借款人所购房屋的产权转移情况及时督促借款人办理正式抵押登记。

第三，有的经营机构的贷款投放量与客户经理的人员数量不成比例，客户经理管理的贷款数量超出了其管理能力，不能及时监督借款人所购房屋的产权转移情况并督促借款人办理正式抵押登记。

第四，个别贷款经办人员出于道德因素，违规对某些借款人单独放宽贷款条件，主动放弃抵押（预告）登记权利、拖延或放弃正式抵押登记，或办妥抵押登记手续后，放任由借款人保管抵押权证原件。

第五，由于如借款人不配合、办理抵押登记意愿较差、抵押登记管理部门职责不理顺等原因，造成抵押物未正常办理登记，无法取得抵押他项权证。

四、做好抵押品管理的建议

第一，以合规文化建设为契机，从源头上提升员工的制度执行力和风险防范意识。通过主题讲座、案例分析、制度解析等形式，认真梳理、改进制度流程，将风险防控要求固化到制度流程中，通过制度约束规范从业人员行为和控制风险。

第二，把握关键环节，提高抵押品管理精细化水平。

其一，强化贷前调查，确保抵押物合法、足值和抵押权可实现。一是全面了解借款人信用状况，有选择性地办理抵押贷款。在对抵押担保贷款特别是对个人住房（期房）贷款进行调查时，避免只注重对抵押物的合法性、充分性进行调查，轻视对借款人信用状况的了解，忽视或不认真调查借款人的人品、历史信用履约记录、健康状况、兴趣爱好、经营

状况、发展前景等；要主动选择信用状况良好的客户作为重点拓展对象，防止出现贷款发放后，由于借款人不配合或办理抵押登记意愿较差等原因，不能及时办理正式抵押登记。二是借款人将其已抵押财产的余额再行抵押时，要认真考察借款人的实际偿债能力，在适当考虑抵押财产价值随市场供求关系变化情况的基础上审慎办理。

其二，严格贷款审查，保证抵押物合法、足值、有效。按照现行法律、法规、以及总行规章制度和业务管理办法，对抵押人的主体资格、授权情况、抵押物权属等资料进行严格审查，确定其合法性、有效性和完整性，并对抵押物价值、性质、状态和处置的难易程度等事项进行风险因素审查，确定抵押担保的可靠性、充分性。

（作者单位：中国农业银行股份有限公司审计局沈阳分局）