我国物业管理发展中存在问题及解决对策

管　理　荟　萃　Ｉ１　谗　我国物业管理发展中存在问题及解决对策　许烨晨　摘要：我国物业管理经过３０多年的发展，物业管理市场日渐成熟，物业管理法规更加完善，逐步走向规范化、合理化、制度　化、理性化．已经取得了相当不错的规模和成绩。一些不可忽视的ｆｑ题也逐渐浮出水面，这些ｆ＂７题不但困扰了业主，也令物业管　理行业发展遇到了瓶颈　为了解决物业管理中存在的问题，我们加强立法，提高物业管理资质等级，加大宣传和物业管理力度、　加大－９政府职能部门之间的协调关系．制定详细、行之有效的管理制度与措施，及时解决问题与矛盾，从而对物业管理发展起到　重要而深远的影响。　关键词：物业管理；解决对策　中图分类号：Ｆ２９３．３３　作者单位：北京景旭房地产开发有限公司　一、物业管理发展存在问题　１．效益差．生存难。物业管理是风险小、利润低的行业，　物业公司受经营范围和场地等原因限制．目前只能因地制宜　开展可行性经营　随着市场经济影响．之前制定的物业收费　标准低于物业公司运作成本．增加了物业管理企业的经济承　受压力．业主要求物业公司在原有基础上不断提升和改进服　务质量与水平．因此相关费用逐步增加。导致物业管理企业　严重亏损．直接影响物业管理企业的正常运行．同时也是影　响物业管理企业持续健康发展的难点问题。　２．违章建筑、私搭乱建现象严重。小区私搭乱建侵害小　区公共利益是一个普遍的社会问题．个别业主在住进小区后　在公共绿地上进行种植、私扩小院、私占公共空间，严重破坏　了公共设施．严重侵犯了广大业主的合法权益，业主利益得　不到正当维护。截至目前．没有一部完善的法律来制止这种　违法行为．此类问题引起的纠纷不断增加，调节难度较大。引　起此类问题的主因是：邻居不愿管、物业不敢管、建委无权　管、城管不好管，导致业主对其置之不理，违规现象时有发　生．屡禁不止　３．维修保养能力较弱　小区和写字楼一旦出现故障性事　故．急需维修．业主第一时间反映物业公司报修，但物业管理　公司受专业技术限制，往往不能及时维修，如：电梯损坏、消　防故障、供水、供暖管网泄漏等技术含量较高的维修工作，因　物业公司不具备这方面的专业技术操作知识．如有这方面报　修．物业公司只能借助和申请专业维保公司和相关有资质的　施工队伍进行维修．这显然不符合专业物业管理规范。　４．物业管理经费不足　物业管理可经营性项目较少．相　对经营性收入较少．物业管理主要靠收取物业费为主要经济　来源．不少住户往往不能完全理解物业费缴纳是住户应尽义　务．甚至把物业管理理解为无偿服务或低偿服务．以各种理　由拒缴相关费用．给物业管理工作带来难度和压力．因此加　大力度宣传住户有偿服务意识和消费原则．提升物业服务水　平．促进物业与业主之间顺畅沟通．广泛听取业主心声和意　愿．关系的良性化发展有助于物业费收取．使物业公司利益　得到最大化　５．物业与业主之间矛盾日渐激化　随着广大业主维权意　识不断增强．业主对物业管理企业提出了更高的要求．物业　管理企业生存空间和压力不断增加．其实物业与业主就是　“鱼和水”的关系，需要相互理解、相互支持。有些业主认为已　交相关物业费．理所当然物业公司就要提供全方位无偿或低　偿服务．以此满足部分业主的私欲．否则业主就以各种理由　４８暖　墨舀２ｏ１７年第７期　文献标识码：Ａ　不交物业费．将所有问题指向物业公司．问题得不到及时解　决，因此产生恶性循环，相互之间产生隔阂与矛盾，形成对立　面．使简单问题复杂化　６．从业人员素质较低　目前．物业行业出现了低学历化　倾向，高学历年轻人不愿从事物业管理工作，又累又受气；而　低学历又干不好　造成这种现象主要两个方面原因．一是工　资福利跟不上。过去物业管理是新兴事物，市场竞争力小，相　对其他行业工资待遇较高　随着市场行业体制发生变革．物　业行业工资福利远低于其他行业．物业管理企业市场不再有　优势　二是录用从业人员门槛较低　人们想象中的物业公司　就是打扫卫生、接听电话、小区巡逻等简单的日常工作，没有　什么技术含量．不需要其他硬性条件要求．只要有一定的工　作经历就可以胜任　人员素质与水平参差不齐．大大降低了　从业人员标准和要求　７．建设遗留问题。由于建设施工单位在建筑房屋时．存　在抢工期、赶任务等原因，产生部分房屋裂缝、供水管网破　裂、墙体渗水等问题。随着业主入住率不断增加，问题逐渐显　现，业主投诉较多、意见较大，有问题找物业天经地义，物业　公司对问题无法解决．或者维修费用较高，物业无力承担．问　题久拖不解．物业不作为．业主将不满情绪对准物业。增加了　物业公司工作难度和压力　如何解决遗留问题是当今物业管　理企业面临的难点，也是今后工作的重点。　二、物业管理行业发展对策　从物业管理行业整体发展趋势来看．解决问题主要应从　以下几个方面着手：　１．完善物业法律法规．加强宣传力度。由于我国小区数　量的不断增加．我国政府应该加强对物业管理的改善．完善　相关的法律法规．做到有法可依．不仅业主的利益可依法维　护．也提高了物业管理的规范．双方利益最大化　政府要加强　对物业管理的宣传与支持．使更多的人了解物业管理．能享　受到物业管理服务企业的服务　使业主和物业管理企业能够　和谐相处，提升城市的整体水平。　２．改善物业坏境，杜绝私搭乱建。物业管理的是一个集　体大环境，不能因为个别的人破坏整体的环境。物业管理企　业在满足业主的要求时．也应该有明确的规定．对于私搭乱　建而不改正的个别案列．物业管理企业就应该根据相关的法　律法规去约束他们．而不是使用极端的手段．迫使业主听自　己的。物业管理企业要做到有理有据．使业主明白物业这个　大环境是大家的．而不是属于个人的　３．加大人才培训与储备。针对物业管理企业发展现状．　管　理　荟　萃　詈　小型企业会计监督问题研究　沈文竹张海静　摘要：改革开放以来，我国经济的发展也步入了快车道，和国际经济的发展衔接越来越紧密，对会计的要求也越来越多。然　而会计监督这一对企业健康经营至关重要的会计职能却未引起小型企业足够的重视。如：内控不健全、管理者不重视和会计人　员不道德等，这些问题如果得不到妥善的解决，它们就会如蝼蚁一般，早晚会将小型企业的大厦腐蚀。　关键词：小型企业；会计监督；对策　中图分类号：Ｆ２７９．２３　文献标识码：Ａ　作者单位：河北经贸大学　自２０１４年９月李克强总理提出“大众创业．万众创新”　专业能力。为了有效解决这一问题，本文分别从加强小型企　以来，小型企业作为促进就业，增加税收，鼓励创新的一种重　业内部、政府和社会监督方面进行分析。　要形式．发挥的作用也是日益增大　小型企业虽然经营方式　一、内部监督　灵活，对市场适应性强，投资少，获利快，但是其经营管理落　１．加强会计人员的素质培训和教育　后，资金少，市场信息滞后，人员流动性大等缺陷也极大地限　（１）提高会计人员的业务能力。随着企业的规模不断扩　制了其发展壮大的步伐。尤其是近年来因其会计监督不力，　大．产品远销海外，财务工作越来越多，老板要扩充财务部成　不能严格按照小企业会计准则核算等原因．致使我国中小企　员．增加成本费用会计、销售会计、稽核会计岗位，并应在新　业的平均寿命仅有２．５年．会计信息失真问题尤为严重。可以　招聘的财务人员中明确表示最低学历为本科．必须具有会计　分别从内部、政府和社会监督三个方面进行分析。内部监督　从业资格证．且有工作经验的优先录用，严格执行回避制度　不当主要表现在：会计人员素质偏低，企业管理者缺乏对会　和不相容岗位相互分离制度　虽然在用人成本方面会有所增　计监督的重视．管理机制不健全等：政府监督不力主要是由　加．但是却切实提高了会计从业者的门槛。　于监督部门职责划分不清。互相推诿：社会监督方面主要表　（２）提高会计人员的职业素养。常言道：常在河边站哪有　现在：会计师事务所存在恶性竞争。注册会计师缺乏足够的　不湿鞋　出纳每天和钱打交道。如果没有良好的职业素养，很　人才的培养与储备是企业生存与发展的立足之本．否则公司　要途径　发展受限．难以扩大发展规模，影响团队成长，因此加大人才　积极吸纳高学历、高素质人才。物业服务是微利行业，工　培养，提供人才发展空间，使其发挥所学之长，补其之短，以　资福利待遇水平决定了其难以留住高学历、高素质人才，物　点带面提升人才整体水平．把留用和培养人才也作为企业发　业企业要优化人才队伍．一是送出去，二是请进来。送出去就　展的重要战略来抓．促进该行业人才建设层次的整体提升。　是送单位年青的骨干力量出去进修学习．员工进修学习完毕　４．应从多方面着手．改善经费不足状况。　后．再派其他员工去学习。展开周期循环，提高人才整体素　（１）目前社会是一个以科技创新促发展的时代，高科技　质　请进来就是聘请物业专业人员进行专业和综合技能短期　新型事物不断出现。科技创新的合理运用能减少人员成本，　培训。建立奖励机制，从而调动员工的学习积极性，提高员工　提高物业管理的服务质量。　的整体素质　（２）物业公司可利用小区优势与一些网络电商、产品供　７．物业管理企业加强完善承接查验管理制度．严把承接　应商展开合作．提高多种经营收入。达到利益最大化。　验收质量关．从源头杜绝问题蔓延。对所查验的公共部位及　（３）通过宣传和媒体公关，努力展示公司形象，宣传企业　公共区域设施设备建立查验台账．对问题划分分清权责、利　核心价值观．树立自身企业口碑与品牌，从而不断降低自身　于追责．避免遗留问题再留给物业公司，增加物业公司解决　运营成本．获得较好的经济利润。　问题的难度，引发业主因此遗留问题与物业公司产生矛盾。　５．完善物业管理服务观念。物业管理人员要熟练掌握物　三、总结　业管理基本法律法规．不断提升专业技术知识，提高物业管　总之．物业管理要以改善群众居住条件、促进社会经济　理服务水平。要从物业自身找问题、查原因、堵漏洞，完善物　发展为中心．不断增强自身的主观能动性，积极发挥自身的　业公司管理机制．增强员工的服务意识，拉近与业主之间的　优势．建立健全物业管理体制，以培育市场、规范市场为重　距离．取得相互信任和理解。物业和业主不是相互对立的，而　点．加快立法步伐，加强监督指导，不断提高服务质量，树立　是合作关系．物业在付出服务的同时收获业主的肯定和物业　良好企业形象。推进物业管理行业的健康发展。　费用的收入．业主收获服务的同时获得了较好的生活质量，　参考文献：　各取所需．共筑和谐美好家园。　『１１古海山．１物业管理行业发展现状与对策研究［１］．建材与　６．提升从业人员的专业素质。物业企业应多学习外地市　装饰．２０１６（４４）．　物业行业先进的经验和办法．可以外派人员到沿海发达地区　『２１姚学清．狮港物业管理发展对策研究『Ｄ１．成都：西南石　进行学习培训　这也是提高物业管理企业员工素质的一个重　油学院．２００４．　隧　圆２ｏ１７￣ｇ　７　４９