建设工程质量保修期限应当由谁决定

（一）对于建设工程质量的保修期限，我们根据《建设工程质量管理条例》第40条第3款规定的内容如下：

“建设工程质量的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

（二）同时，对于建设工程质量的保修期限，《房屋建筑工程质量保修办法》第8条规定的内容如下：

“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”

也就是说，在建设工程正常竣工验收的情况下，建设工程质量的保修期的起算时间为：以参加竣工验收各方正式签署验收合格报告之日为建设工程质量保修期的起算时间。

（三）在建设工程不能正常竣工验收时的建设工程质量保修期限

但在建设工程不能正常竣工验收的情况下，建设工程质量的保修期的起算可结合《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条的规定来推定。

1、如果承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期，建设工程质量的保修期从该日起算；

2、如果建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期，建设工程质量的保修期从转移占有之日起算；

3、如果因为承包人的原因导致建设工程无法完成竣工验收的，则建设工程质量的保修期不能起算。

一、保修金返还期限的确定

一般来说，保修金返还期限在工程保修期届满之后，发包人与承包人可以自行约定。承包人向发包人主张返还质量保修金，其前提是约定的质量保修金返还期限已届满。然而在建设工程施工领域，很多承包人与发包人在施工主合同中约定了预留的质量保修金，但并未约定工程质量保修金返还的期限，或者约定不明确，导致双方在质量保修金返还期限上产生纠纷。

质量保修金返还期限未约定或约定不明确的，可以根据工程质量保修期进行确定。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第六条规定：建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围，保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。保修期限应由发包人和承包人在国家有关规定的范围内进行约定，如果未进行约定，可以根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定确定最低保修期限，保修期限届满的，承包人可以向发包人主张返还质量保修金。

根据该《条例》，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

由于质量保修金属于工程款性质，质量保修金约定返还的期限或最低保修期届满，发包人应履行返还保修金的义务。但在具体返还保修金的时间问题上，双方也往往会产生分歧，主要原因在于发包人与承包人约定的保修金返还期限不明确，如约定保修期届满二年内返还，但是整体建设工程包含很多不同的工程，这些不同的工程有不同的保修期，发包人往往以保修金返还期限未超过地基基础保修期为抗辩理由拒绝返还保修金，对承包人的主张非常不利。另外，发包人与承包人往往约定工程保修金自工程竣工验收后二年内返还，但是在工程竣工验收的日期上，双方经常存在争议。因此，需要先确定工程竣工验收的具体日期，才能确定承包人主张返还保修金的期限是否届满，故保修金返还期限的约定应当具体、明确，约定不明的，根据工程质量最低保修期综合确定。