关于房地产行业融资的思考

张媛妮摘要院我国经济的持续发展离不开房地产行业的支持袁房地产行业发展的同时袁间接带动了装修行业尧建材行业等相关行业的发展袁这一行业要想继续扩大规模袁在社会发展中贡献积极力量袁应创新融资方式袁针对融资期间出现的问题有效解决袁以此减少行业融资阻力袁为行业发展获得充足的资金支持遥文章首先介绍了房地产行业融资意义袁然后分析了常用融资手段袁最后在探究常见融资问题的基础上袁提出了有效的解决对策遥希望文章探究能为房地产企业在融资方面提供借鉴遥

关键词院房地产行业曰融资曰手段曰问题曰解决对策

现如今袁房地产行业在市场中的竞争日趋激烈袁该行业要想抓住发展机遇袁在较大的竞争压力中占据一席之位袁应将发展重点放在融资方面袁打破以往单一的融资模式袁根据市场实际情况构建新型融资体制袁从而提高房地产企业的经济利润空间袁房地产行业才能够稳定尧持续发展遥

一尧房地产行业融资意义

房地产行业具有资金密集型特点袁即该行业发展的过程中需要充足资金袁如果周转资金数量不充足袁那么房地产业的发展动力也会逐渐降低遥我国大多数地产公司通过银行贷款的方式进行融资活动袁相对来讲袁债券融资的比重较小袁创新原有融资方式袁实现融资方式多元化十分迫切袁与时俱进的实施行业融资具有一定现实意义袁具体意义表现如下遥

房地产业实施多元化融资活动袁能够不同程度的降低金融风险袁这一金融风险主要针对金融机构来讲袁由于银行作为信贷的主要提供者袁银行与房地产行业之间存在直接联系袁一旦房地产业出现运行阻力袁以及其他变化袁那么信贷主体要要要银行则会被间接影响袁从而加大金融风险遥因此袁多元化融资能够适当减少金融机构的融资风险袁有利于营造良好的行业发展关系袁这对金融业尧房地产业稳健发展具有促进意义遥与此同时袁能够促进金融机构平衡发展袁投资任务平衡分配后袁金融风险不会过度集中袁这对金融市场是一种调整袁能够有效缓解机构失衡现象袁促进金融市场均衡发展遥除此之外袁融资渠道丰富后袁大大加快融资速度袁进而能够提高资金回报率袁充分发挥闲散资金的利用价值袁并且房地产业会逐渐降低对银行的依赖程度袁能够主动的引进外来资金以及其他渠道资金袁这对房地产业发展具有积极作用袁房地产业同其他行业的合作关系也会随之增多袁有利于扩大投资规模袁促进房地产业树立良好形象遥

二尧常用融资手段

现阶段我国房地产企业的资金来源渠道包括院自由资金尧售房预收款尧银行贷款尧股权融资尧债券融资尧信托融资等袁虽然我国房地产企业拥有多元化的融资渠道袁但是大多数融资渠道在房地产企业融资实践中不能充分发挥作用袁导致我国房地产企业融资渠道过分依赖银行贷款和自有资金,然而随着经济形势的不断变化袁过分依赖银行贷款不能支撑房地产业的发展袁为了在激烈的竞争环境中稳定快速的发展袁必须采取多元化融资渠道袁实践中选择融资渠道时必注意需求性尧成本尧抵押物尧负债结构尧灵活性尧担保情况以及负债率等影响因素袁在全面考虑上述因素的基础上袁选择最适合的融资方式遥从上述介绍可知袁房地产业多元化融资对行业自身尧社会发展有积极意义袁企业发展一般会经历生存期尧发展期尧稳定期尧衰败期等四个阶段袁其中袁生存期适用的融资方式主要为民间借贷尧合作开发类的非金融机构融资方式曰发展期选用融资方式时袁往往要结合当前已有资源和正在开发的项目袁并根据企业融资需要选用适合的融资方式曰稳定期适用的融资方式多以证券融资为主袁必要时还可以考虑股权融资曰衰退期应确保所选的融资方式具有较低的资金压力遥在社会发展的不同阶段袁所选的融资方式存在差异袁优选适合的融资方式能够提高资金使用效率袁避免资金浪费袁这对房地产行业持续发展具有促进作用遥

三尧常见问题

近年来袁随着国家调控政策日趋严厉袁房地产市场并不是十分景气袁销量呈

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明显的下降趋势袁与此同时袁融资能力也逐渐降低袁这在一定程度上减少融资数量袁弱化资金配置效率袁并且企业融资风险也会相应增加袁常见问题介绍如下遥

渊一冤信贷资金少

房地产业融资的过程中袁应用银行住房信贷资金这一方式不仅会弱化银行积极性袁而且还会获得较小利差袁再加上袁这种信贷方式期限较长袁为了避免出现信贷危机袁务必要有大量资金为其提供保障遥但目前我国存在较多信贷资产问题袁受大量贷款金额影响袁银行并无多余资金扶持房地产抵押贷款袁从中能够看出袁金融融资渠道现已限制了房地产业的发展遥

渊二冤融资方式存在局限性

银行提供贷款的要求不断增多袁房地产业要想成功借贷于商业银行袁应充分满足其提出的借贷条件袁但能够达到要求的企业少之又少袁大部分企业达不到银行的借贷标准袁除了金融机构这一融资方式外袁其他融资方式同样存在局限性遥债券融资的适用对象较固定袁即建设时间较短的房地产项目袁但贷款利息相对较高袁进而发行成功率相对较低曰信托融资虽然较灵活袁所受政策约束相对较少袁但其流通压力相对较大遥

渊三冤直接融资比例较小

我国直接融资发展步伐加快得益于政策引导袁提供发展市场的政策即改革开放袁取得进步的同时袁直接融资未能改变原有的融资格局袁仍以非直接融资方式为主袁因此袁仍主要依靠金融机构提供所需资金遥近年来袁金融机构提供的借贷数量和借贷次数随之增多袁并且这一趋势仍持续增加袁房地产企业2/3的资金来自银行袁并且个别年份还会超过2/3袁这在一定程度上加剧了非合理融资态势遥

渊四冤法律法规不够健全

西方个别国家在房地产融资方面提供了政策支持袁并对这方面已有的法律法规不断补充尧完善袁以便为融资渠道选择提供正确引导和全面保障袁但我国融资方面已有的法律法规缺乏完善性袁并且操作性相对较差袁并不能为房地产业融资提供有效引导袁一旦房地产业遇到融资阻力袁并不能从法律法规方面获取解决思路或者支持袁这在一定程度上会制约融资活动遥现已发展的房地产企业袁其投资基金多以三种形式呈现袁第一种即合作式袁第二种即公司式袁第三种即信托式袁受当前政策环境影响袁投资基金未能持续发展袁其发展状态多以间歇式为主袁同时袁大部分企业根据公司法予以引导袁由于二者间的运作形式非一致袁最终会影响投资基金发展效果遥

渊五冤融资创新风险较高

由于当前我国市场条件不够完善袁监管体系不够健全袁因此袁融资创新期间存在较大阻力袁并面临一定风险袁已有风险在短时间内不会及时消除袁进而风险不断累积后会对房地产行业产生消极影响袁进而会波及银行袁金融系统的稳定性会大大降低遥各个国家在此方面的研究学者对金融创新高风险这一问题高度关注袁在分析风险因素的基础上袁制定合理的控制措施遥

除了上述已有的多元化融资问题外袁房地产行业融资的过程中极易受融资环境影响袁即房地产企业受传统项目建设思想影响袁高度重视资金来源袁进而忽视了融资环境的具体分析工作袁进而房地产项目开发尧建设的过程中袁极易出现逃税尧延时交税等现象袁从而降低了与之合作的房地产企业的信用度遥此外袁房地产行业融资人才较少袁即现有人才只能制定形式化的融资策略袁并不能结合当前实施的融资政策袁并且融资模式不能全面预测袁这在一定程度上会增加资金风险袁不利于提高资金利用率袁企业偿还能力也会随之降低遥

之所以房地产行业在融资过程中存在上述问题袁主要是因为融资环境缺乏规范性袁企业领导者的信用度相对较低袁进而不利于优化市场开发环境遥此外袁融资人才缺乏专业性袁融资人才的基础知识不够丰富袁专业素质相对较低袁因此袁所构建的融资体系未能发挥应用价值袁所创新的融资模式不足以应对资金危机遥总结上述已有问题袁大体归纳为两方面袁第一方面即企业自身袁第二方面即市场环境袁前者具体包括企业管理效果尧财务管理人员尧信用度以及财务状况等袁这些问题会不同程度的影响房地产业融资速度和数量袁再加上袁企业财务信息传递速度较慢袁财务管理制度不够健全袁进而会大大弱化融资效果遥后者具体包括政府部门袁即政府为其提供的优惠政策较少尧扶持力度不强袁还包括土地成本因素和担保公司袁其中担保公司自身能力有限袁费用相对较高袁进而会弱化资金配置合理性袁降低资金使用效率遥在掌握常见融资问题以及问题发生原因的基础上袁提出有效措施予以解决袁能够实现融资渠道拓展袁能够降低房地产业融资风险袁同时袁还能为相关房地产业CHINACOLLECTIVEECONOMY提供借鉴袁有利于促进我国房地产业持续进步袁房地产业发展的同时袁我国社会经济发展水平会大大提高袁我国在国际市场中的竞争实力会随之增强袁具体解决措施如下遥

四尧解决对策

我国房地产业要想不断发展袁获得良好的融资效果袁应针对上述已有融资问题具体解决袁以此降低融资阻力袁为房地产业发展提供充足资金袁以此突破房地产业发展瓶颈袁深化房地产业改革遥

渊一冤实施房地产证券化

对于陆续上市的房地产企业袁我国证券监管部门应制定相关制度袁针对这类企业运行过程尧注意事项具体规定袁同时袁适当推进抵押贷款证券化袁借此吸引投资主体遥现如今袁大部分房地产企业不具备上市资格袁基于此袁发行低利率尧长时间融资的债券具有可行性袁这也能为企业融资提供机会袁除此之外袁发行主体还可以适当转移到信托机构袁最终实现资金筹集目标袁提高分散资金利用率袁这对房地产业稳健发展具有促进作用遥其中袁上述提到的房地产信托袁即指房地产企业通过专业化尧权威化责任单位完成资金整合尧分配工作袁在此期间袁制定合理的信托计划袁形成规模化尧规范化的资金组合袁以此提高房地产项目的经济效益遥

渊二冤组建投资基金组织

由于投资基金从某种程度上来讲袁包含于股权投资袁这种投资方式能够通过分散投资的形式降低投资风险袁这不仅能够集中分散资金袁而且还能丰富融资种类袁最终房地产企业能够从中获得所需资金袁这也是对社会资金的再分配袁有利于优化投资结构遥与此同时袁我国相关部门还应结合当前投资基金发展状况制定相应的投资基金法袁确保投资基金活动能够得到法律保障袁并且这一活动能够合法化尧有效化进行遥投资基金工作者还应主动学习西方先进的运作模式袁总结丰富经验袁并对我国现有运作机制适当调整尧完善袁这不仅能够为信托企业提供充足的资金来源袁而且还可以通过信托联合的方式整合分散资金袁确保房地产业发展得到资金供应遥此外袁我国还可以在法律法规方面有效借鉴袁进而我国此方面的法律能够越来越健全袁投资基金组织期间遇到的多样性问题可被及时解决袁这对我国投资基金法律阻力剔除具有重要作用遥

中国集体经济91

财税金融渊三冤健全个人融资体系

房地产企业开展建设施工项目主要以扩大建筑物销量为基本目标袁通过提高建筑物销量获取经济效益袁因此袁房地产业会将关注点投放到购房者袁如果购房者具有一定购买意愿和购买能力袁那么房地产市场会间接活跃遥应用个人住宅抵押贷款进行个人融资袁在此期间袁务必健全个人融资体系遥现如今袁个人消费贷款的市场尚未完善打开袁参与的人数较少袁贷款数量不多袁面对这一现实问题袁银行应适当增加业务量袁针对原有业务细化袁创造新型项目袁同时袁适当简化贷款程序袁降低贷款程序的繁琐性遥

渊四冤改变融资手段

房地产企业组织融资活动时袁再结合当前发展现状的基础上袁适当改变融资手段袁根据市场变化情况制定多元化发展战略袁通过内部融资和外部融资同步发展的形式筹资建设资金袁与此同时袁实施企业融资和个人融资有机统一的融资方法袁以此降低融资成本袁分散融资风险遥以往相对单一的融资手段不能满足房地产企业资金周转需要袁再加上袁我国经济持续发展袁民间借贷的发展空间得以拓展袁所谓民间借贷袁指的是无需通过金融监管部门袁自然人之间或者其他组织间开展的融资行为袁它作为灵活尧高效的融资手段袁能够缓解金融机构信贷资金匮乏这一问题袁有利于促进经济发展遥因此袁房地产企业可以尝试与民间借贷联合袁这不仅是对以往融资方式的丰富袁而且还能有效利用民间资金袁确保房地产项目在民间资金的提供下持续建设袁这种新型民间融资手段值得被关注袁并且应用前景相对广阔袁应用这种融资方式的过程中袁还应加强相关部门的监管袁以免产生不必要的经济纠纷遥此外袁适时发展融资租赁这一融资方式袁这种融资方式主要以变动所有权进行资金获取袁待房地产项目完工后袁所有权能够回归袁与此同时袁成立抵押资产管理机构袁借助该机构完成资产处理任务袁这种融资方式的有效实行能够妥善解决融资问题袁大大加快融资速度遥

渊五冤引进外来资金

据相关资料显示袁境外资金在房地产业的投资率逐渐降低袁然而这会间接影响融资渠道的丰富性袁不利于融资渠道拓展袁因此袁我国应采取有效措施吸引外来资金袁并许可规范性外资金融机构走进我国金融市场袁外资金融机构的管理方式尧运作体系能够对我国金融机构起到借鉴尧

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引导作用袁这对金融系统健全尧金融体系完善具有重要作用袁并且我国房地产企业的融资渠道会再次拓展袁金融资产规模也会随之扩大遥融资活动执行的过程中袁我国金融市场能够创新资金分配方式袁以此优化资源配置效率袁金融创新机会能够大大增加袁这对资产质量优化具有积极的促进作用遥此外袁外来资金参与融资期间袁金融业务内容会越来越丰富袁金融产品数量也会不断增加袁能够加快房地产业转型速度袁优化该产业发展效果遥外资金融机构同国内金融机构合作发展的过程中袁共同支配已有资金袁在此期间还可以成立互助发展协会袁该协会所起到的作用主要为资金后补袁这不仅能够现有资金利用率袁而且还能缩短资金的支配时间遥提供外来资金于房地产业运转袁这不仅能够优化企业发展效果袁还能为企业制定合理的发展战略遥

渊六冤加强服务创新

房地产业发展的过程中袁要想实现融资渠道拓展这一目标袁务必加强服务创新袁即有效创新服务模式袁优化服务质量袁进而房地产业的融资合作机会能够增多袁同时袁分散资金也能被大量吸引遥房地产企业应全面掌握自身发展特色以及不足袁充分发挥原有的资源优势袁选优优选适合的融资渠道后袁适当创新服务方式袁构建特色化服务模式袁这对企业良好形象树立具有重要影响袁同时袁有利于优化融资效果袁大大提高企业的社会效益和经济效益遥房地产企业还应提高市场服务水平袁即针对金融市场进行分级处理袁划分后的市场等级主要有两种袁第一等级主要负责认购发行袁第二等级主要负责资金流通袁现如今袁我国房地产业正处于第二等级袁要想拓展融资渠道袁务必提高金融市场创新能力袁即促进第一等级市场和第二等级市场同步发展袁避免出现金融市场失衡发展现象曰针对渠道创新中常见风险和潜在风险合理控制尧强化管理袁避免风险扩大袁影响房地产企业进步速度曰明确房地产企业发展方向袁针对性发展第二级市场曰为房地产企业营造良好的融资环境遥

除了上述已有的解决对策外袁房地产企业构建融资模式的过程中袁还应明确总体思路袁充分彰显融资价值袁这对融资制度成立尧融资结构优化具有重要作用遥融资方式选定后袁合理规划其融资模式袁同时袁房地产企业还应公布资金使用途径袁鼓励消费者参与融资项目袁企业内部员工

参与投资活动的过程中袁在资金规划方面贡献积极力量遥除此之外袁房地产业还应主动和银行金融机构沟通袁掌握最新的市场动态和行情袁构建良好的发展关系袁并通过宣传的方式提升房地产企业实力袁采取有效措施提高融资效率尧优化融资质量遥

五尧结语

综上所述袁在掌握房地产业行业多元化融资意义的基础上袁了解常用融资手段要要要金融机构融资尧单位垫款尧非金融机构融资尧房屋销售回款等袁针对实际融资期间存在的融资数量相对匮乏尧融资方式不足尧直接融资比例较小等问题通过实施房地产证券化尧改变融资手段尧健全个人融资体系等措施有效解决袁这不仅会降低融资风险袁而且还会促进融资活动顺利进行遥除此之外袁房地产行业领导者拓展融资渠道的过程中袁还应及时关注市场变化袁根据自身实际选用适合的融资方式和结合融资方式袁全面应对融资风险袁充分发挥多元化融资渠道的应用优势袁这对我国房地产行业稳健发展具有重要作用袁有利于促进房地产行业迈向新的发展台阶袁增加房地产业经济效益遥

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