美国的物业管理

美国的物业管理行业经过100多年的发展，行业内的制度规范和运作已经比较成熟，了解美国物业管理行业的现状对于做好中国的物业管理工作有重要的参考借鉴作用。 一、美国物业管理服务特点

第一，美国物业管理最显著的特点是专业化。开发商与物业公司相对独立，属于第三方服务。物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定。有关业务则由物业管理公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。尤其是保安工作由安检警察来做，安检警察隶属于警察局，具有执法权，可以对业主的违规违约行为进行处理。

第二，美国物业管理企业规模较大。行业发展带动物业管理公司快速发展，企业规模也日趋庞大。Service Maste公司是一家有着80年发展历史的世界500强物业公司，它拥有25万名员工，在43个国家为1200多万家客户提供服务，年营业额超过73亿美元。

第三，美国物业管理信息化程度高。美国的信息化程度比较高，社区的电脑管 系统中，不仅有物业管理公司的资料，还有住宅小区的各种图纸和管线资料，以及业主和租户的相关资料，为做好物业管理工作提供了有效的信息支撑。

第四，美国物业管理风险防范机制健全。物业管理费一般包含房屋保险的费用。房屋保险一般有业主保险和住户保险等，当业主或住户因自然灾害等原因遭受损失时，由保险公司负责理赔。如果按住房价值每套10万美元计算，则每户每年的保险费约2032美元。

第五，美国物业管理多元化服务。美国物业管理公司会进行市场分析，确定客户所在地区的当前租金。就投资物业提供建议，并帮助制定预算，了解行业的最新动态。将做广告、展示房产、会见和筛选潜在租户，并对房产进行定期检查。 二、美国物业管理服务模式

从管理服务模式来看，主要分为业主自我管理和公司管理。在美国业主自我管理，由全体业主大会选举出的业委会，代表全体业主管理物业。同时，实行小区公寓经理责任制，小区公寓经理负责执行业委会制定的各项规定。一般情况下，规模在350户的公寓小区，其业委会由5名业主组成，分别担任主席、副主席、财务、设备管理人和秘书。业委会又被称作BOARD(董事会)，这5名成员也被称为董事会成员。美国的业主对业委会是非常重视的。业委会通常一年选举一次，如果业主不能亲自参会投票，会事先写好委托书并经公证后，由其委托人代为参加议会和投票。美国规定，小区中业主享有的权利与其所有房屋的面积呈正比，选举业委会大都采用有记名投票方式。一般情况下，业委会成员是没有报酬的，有些业委会成员也会有一些小的福利，如少付一

个月物业费、有一个免费停车位等。委托物业管理公司管理。常委派一名房产经理负责小区的日常管理。房产经理的职责主要是制定管理计划、编制预算、制定保养计划、负责租金收取和营销活动等，作业服务由物业管理公司委托专业公司实施，房产经理承担作业服务监理职责。在美国，业委会与物业管理公司签订的合同期限一般为一年，如果业委会对物业管理公司不满意，必须要提前60天书面告知对方，不再续约，保证有2个月的缓冲、交接期。如果60天之前不告知，则视为自动续约。 三、美国物业管理人员管理

美国拥有一大批精通物业管理的专业化人才，并实行了职业经理人制度。全美国物业管理人员协会(IREM)对从事物业管理的专业人员颁发两种资格证书：居住物业管理经理(ARM)和注册物业管理经理(CPM) 。IREM还设立了30年奖励、40年奖励，鼓励从业人员以物业管理为终身职业。

1.居住物业管理经理。主要负责管理出租公寓、出租活动住宅、共管住宅、独栋家庭住宅及单身公寓等。IREM规定授予 ARM 资格的从业人员必须符合接受IREM的职业培训并修满5个学分的课程、通过ARM资格考试、承诺遵守并维护“ARM职业道德准则”、具备住宅管理经验等条件。作为ARM申请者，在交纳申请费用后，可以在五年时间内保留申请资格，在此期间，只要达到IREM规定的授予条件，即可被批准。

2.注册物业管理经理。物业管理行业的最高资格，需通过一

系列考试，内容包括物业维护运营、人力资源管理、营销与出租、金融操作、资产管理、风险管理等。IREM 规定授予 CPM 资格必须经过候选和正式注册两个阶段。从业人员必须符合高中毕业并达到法定年龄、至少具有 1 2 个月的房地产管理经验、交纳申请费用等条件，才能成为一个CPM 候选人。CPM 候选人经批准后，允许在十年内达到注册条件并取得CPM证书。在注册阶段，CPM 候选人必须符合进修全面的IREM培训课程并取得30个学分、CPM 证书考试合格、成功通过管理计划的能力评估、通过IREM 道德课程考试并承诺遵守和维护“CPM职业道德准则”、具备五年以上物业管理或资产管理经验、取得100个选修学分等六方面条件，才能获得CPM 资格。 四、启示

1.加快推动物业管理专业化

加快推动物业管理中保安、保洁、维修、园林绿化等专业公司形成，形成服务外包模式，形成专业化分工。打破物业管理企业既要实施管理又要从事作业的传统运作模式，加快实现物业管理企业管理与作业的分离，提高服务效率，降低服务成本，满足业主需求。

2.建立物业服务信息化平台

建立物业服务呼叫平台，整合房屋维修、保洁、绿化等社会专业化服务资源，为物业管理企业和广大市民提供专业化服务信息，培育和推动物业管理服务专业化市场。

3.引入物业保险制度

美国的物业保险市场比较成熟，物业管理企业和业主的风险意识和保险理念很强，政府部门也非常重视保险在物业管理中的抗风险作用，如加利福尼亚州政府就将地震险作为强制购买的险种。在我国，保险行业正在逐步被人们所接受，物业管理相关的保险产品还不多，物业管理企业和业主的风险意识薄弱，极少有企业或业主主动购买物业保险，但是物业管理中的风险依然存在，由此引发的纠纷也缺乏有效的解决手段。