土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。计算土地增值税,分为无购房发票与有发票两种。
第一种方法为:“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。
第二种方法为:“有发票的征收方法,其税率为:1.增值额未超过50%的征收增值额的30%;2.增值额为50%~100%的征收增值额的40%;3.增值额为100%~200%的征收增值额的50%;4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”
以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算,其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话,需缴纳房管局评估价的3%,则为10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话,增值了50万元,税率为30%,减合理费用后,约15万元。
4.某中外合资房地产开发公司,2006年发生以下业务:
(11月通过竞拍取得市区一处土地的使用权,支付土地出让金6000万元,缴纳相关税费240万元;
(2以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋,占地面积各为1/3;
(3住宅楼开发成本3000万元,分摊到住宅楼利息支出300万元,包括超过贷款期限的利息40万元;
(4写字楼开发成本4000万元,无法提供金融机构证明利息支出具体数额;
(5与住宅楼配套的会所开发成本480万元,无法准确分摊利息支出,根据相关规定,会所产权属于住宅楼全体业主所有;
(69月份全部竣工验收后,公司将住宅楼出售,取得收入15000万元;将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场,收取固定收入,不承担经营风险,当年收到250万元。
其他相关资料:该房地产公司所在省规定,按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。
要求:根据上述资料,按下列序号回答问题,每问需计算出合计数:
(1计算公司应缴纳的营业税:
(2计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额;
(3计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额;
(4计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目;
(5计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金
(6计算公司应缴纳的土地增值税。
【答疑编号21030117】
【答案】
(1应缴纳的营业税=15000×5250×5=762.5(万元
(2公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额
=(6000240×2/3=6240×2/3=4160(万元
(3公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额=3000480=3480(万元
(4公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40(300062 40÷3×5(4806240÷3×10(34804160×20=2298(万元
(5公司缴纳土地增值税时应扣除的税金=15000×5=750(万元
(6增值额=15000-(416034802298750=15000-10688=4312(万元
增值率=4312÷10688×100=40.34,适用30的税率
应纳土地增值税=4312×30=1293.60(万元
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