土地[地块]可行性初步分析报告
一、地块背景概要
1、基本情况
XX市XX区辖区。XX坝片区区位优势明显，片区规划建设用地4.8平方公里，常住人口8万人，可公开出让用地总规模3000亩，其中居住2500亩，商业设施500亩。可开发建设商品住宅246万平方米，商业服务设施60万平方米，适宜打造大型城市综合体。片区规划定位为以发展商业、金融、文化及生活居住为主的综合性功能区，将建设成为城市副中心，并建设成为XX市区西南片区的入口形象区。
2、参考资料
一条江将XX城区分隔成XX、XX和XX三个城区，江中有两个非常出名的“坝子”，XX坝和XX坝，这是江水冲积形成的沙洲。XX坝原来也是江中一块沙洲，四面临水，随着嘉陵江水流改道，XX坝西面慢慢和陆地相连。XX坝原来只有4平方公里左右，随着土地整治的范围扩大，现在已经扩张到6平方公里。地跨XX、XX和XX三个城区。南北走向的
高都路，东西走向的琴台路、瑶池路和星河西路，构成“丰”字形道路网，刚刚通车的这4条道路都按照城市二级主干道标准建设。地下管网已经铺设到位，地面已经完成拆迁工作，XX坝已经成为一块熟地。
“XX坝占地6平方公里，容积18万人，相当于重新修建一个中等规模的县城。”一所中学、3所小学，两个大型农贸市场，齐全的金融、邮电、供电站等设施，还将成立派出所和居委会。在临江XX坝广场周边，还将建设1至2栋标志性建筑，与XX坝广场共同形成XX城市地标，结束XX没有大型写字楼的历史。
根据规划，XX坝将恢复原生态河道，引入XX江水建立1050亩的湿地公园。公园的设计理念为龙图腾，由北向南分别是“龙头”、“龙身”和“龙尾”，“龙头”位于XX坝片区的商业开发区内，周边建筑以金融、宾馆和商场等商业建筑为主，还具备大型文艺演出、水幕电影放映等功能。除湿地公园外，XX坝还将建滨江公园，公园密度在XX城区是最高的，“住在城市，住在公园里”。
二、地块房地产市场基本判断
1、 目前市场特点
“市场未来发展方向不明确”，目前控制性规划中的地块，没有体现出明显竞争优势，地块价值难以挖掘。
﹡桥未通，对政府公建配套的期望，开发信心不足。
﹡现阶段，房地产大势不明朗，拥地信心不足。
﹡销售回款太漫长，对现金流要求过高。
﹡地块现有控制性规划中，道路太多，地块属性定位不
切合市场实际。
﹡政府过于期望外来企业参与。
﹡地块起拍价格，几乎看不见增长价值。
2、 消费者特色
因地价原因造成的房价偏高，原住民就地购买可能性太低，销售压力空前。
3、 机会分析
填补空白的开发模式和市场推广所开创的新需求。
﹡交通改善后，“休养、健康”居所概念的价值凸现
﹡大城市进程中，“夹心层”迫切的基本购房需求
﹡满足主流社会中的居住升级换房的要求
﹡高档、全善、全新人居理念的新区引导出新的消费需求
﹡“性价比”住宅的吸引力
4、 整合资源的开发运营思路
极有可能获得政策、建设、税收等专项资金和财务的帮扶支持
﹡政企互动，市场化手段全力支持“新农村建设”
﹡市场化主动承担经济实用房的建设，获得政策和税费减免支持
﹡城市副中心、城市综合体叠加形成的新型居住热点
5、 建议开发前提
因为规模开发需要的购买力，仅仅依靠附近村镇消费力来去化，在短期内是根本不可能的，所以，必须靠填补XX主城区的购买需求，寻找新的消费潮流，才能满足规模销售的条件，故此，必须有便利的公共交通和生活配套的前置条件，才是完成销售的必要条件。
简单的表诉就是——XX市区的人为什么要来这里买房子？我们来这里买房子，决不是穷人，而是有更时尚的消费理由，有不低于城市生活的质量和便利条件。
三、地块属性研究
1、 地块基本情况 （1）1号地块
占地面积：82.3305亩 约5.4694万平方米 容积率： ≦3.5
建筑面积（含商业及公共配套面积）：19.1429万平方米
建筑密度≦25% 绿地率≧30% 建筑高度：≦80米
商业建筑面积占总建筑面积的比例为15% （为：2.87万平方米）
停车位1个/户 用地内临南侧必须设置国家二类标准公厕一座
地块临江，地块异形，紧临桥头，商业非常难以设置，商业价值难以捉摸；地块后方设置为还房区域，紧临政府规划的市场用地，降低了地块的居住品质和档次。
土地起拍价为：237万/亩 .土地款约1.9529亿元
2、 成本概算（非精确计算，仅为经验参考数据）
3990元/平方米
2700元/平方米＋1020元/平方米＋270元/平方米=3990元/平方米
楼面地价（237万/亩）1020元/平方米
1.9529亿元÷19.1429万平方米 =1020元/平方米
电梯（18F）公寓2700元/平方米
（1）建筑安装成本1650元/平方米
（2）其它税、费、配套、景观营销等成本总计1050元（按所得税60元、景观40元、营销费用100元计入）
税、费、保证金、配套费用等项目列表：
一、费
（一）、交纳给国家的硬性费用 1、城市配套费 20元/平方米 2、人防异地建设费 （乡镇不缴） 3、散装水泥保证金 （乡镇不缴） 4、工会经费 1元/平方米 5、失业保证金 1% 6、再就业保证金 1%
7、排污费 （乡镇不缴） 8、残保基金 0.38% （二）、相关费用
1、勘察费（地勘费） 5元/平方米 2、设计费 6元/平方米
3、监理费 6元/平方米 （三）、配套（86.5元/平方约等于90元/平方）
水 28元/平方（按90平方米／套．2500
元/套折算）
电 12元/平方（按90平方米／套．1100
元/套折算）
气 42元/平方（按90平方米／套．3800
元/套折算）
有线 5元/平方（按90平方米／套．400
元/套折算）
二、 税
1、营业税 5% 2、城建税 5%*7% 3、地方教育附加 5%*1% 4、教育费附加 5%*3% 5、印花税 1% 6、所得税（利润） 25%
7、土地增值税（140平方米／套以内的普通住宅按1%，140平方米／套以上的住宅及商铺按2%） 三， 景观及环境附属 按50元／平方米计算
测算方案（一）
1、住宅 约8200万元
销售均价4500元/平方米，小户型销售总价18
万/套左右
大户型销售总价41
万/套左右
小户型用房比例70%，16万平方米，规划为小户型
16万平方米X70% =11.2万平方米 约40平方米/户——300套
户型面积区间：40——90平方米，绝对小户型为主力
16.3万平方米X500元/平方米，利润8150万元。
2、商业 约8200万元
销售均价9000元/平方米
2.8万平方米X5000元/平方米，利润1.4亿
元。
预计利润：2.2亿元。
简单测算每平方米赚约1140元
2.2亿元÷19.2万平方米 =1145元/平方米
所需成本——
土地款：1.9529亿元 建筑安装：5.184亿元 配套税费等：2.016亿元 总成本：9.1529亿元
参考数据：
楼面地价（237万/亩） 1020元/平方米
起拍价每增加10万，楼面地价约增加51元/平方米。
所以：当起拍价为300万时，楼面地价为1341元/平方米，
成本：2700元/平方米＋1341元/平方米＋270元/平方米=4311元/平方米
2011年8月30日
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