房地产价格影响因素浅析

经济视野２０１３年第０２期Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｖｉｓｉｏｎ　经济论坛　房地产价格影响因素浅析　姜永丽　（哈尔滨市房地产交易中心哈尔滨　１５００００）　摘要：本文结合我国近几年房地产市场变化和经济发展实际情　况，对影响住宅房地产价格的诸多市场因素与非市场因素如政治、经　济、行政政策和社会因素等进行了全面系统的归纳分析。为规范　我国房地产市场，促进其良性发展提供借鉴。　关键词：房地产价格：影响因素　房地产作为一种具有特殊性的商品。其产品价格在构成及特征方　面与普通商品有明显差异，影响其价格的因素是非常多的，涵盖政治、　经济、文化、人口等诸多方面。只有正确分析影响房地产价格的主要和　次要因素，才能制定出有效的对策和措施，使房地产的价格处于理性的　发展。　影响房价因素有市场因素与非市场因素，市场因素即同质性商品　会受市场供求关系左右而引起价格变化；影响房地产价格的非市场因　素主要指住宅的自身影响因素和环境因素对房产价格高低造成的直　接影响。　（１）政治因素　政治因素的影响是从宏观层面出发的，我国正随着日益增强的综　合国力享有越来越高的国际地位，有着相对稳定的大环境，在这样的环　境下我国大力提倡以经济建设为中心，对房地产市场的发展提供了保　障，也会影响房价上涨。　（２）经济因素　经济因素，包括经济增长周期状况、居民收入水平、利率、土地成　本、投资环境、金融和信息等产业的发展水平等。　１）经济发展因素　经济发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店、住宅　和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房价上涨，尤其是引起地价　上涨。房价总体水平是与地区经济发展状况成正相关关系。　２）财政金融因素　房地产业是典型的资金密集型行业。由于房地产业的资金需求量　大、使用周期长，往往需要利用财务杠杆来弥补自有资金的不足，因此　房地产业对金融业的依赖程度较大。存款利率、贷款利率、物价上涨指　数、税率、贷款比例和土地资本还原利率等财政金融因素对房地产价格　的形成有密切的关系。比如利率和税率的变化，将会影响房地产的供　给和需求，房地产价值与报酬率负相关；而报酬率与利率正相关。所以，　房价与利率负相关，利率下降，房价会上升；利率上升，房价会下降。　３）居民收入　一般来说，居民生活水平及生活质量会随着收入的增加而提高，同　时在能满足必要的生活需求后，最为迫切的是希望改变居住环境。为　此，当居民收入普遍增加．住房需求强烈时．与房地产市场供给矛盾时，　会影响房地产价格上涨。　４）住宅租金　住宅租金和住宅价格是有一定相关关系的。一是在住宅物业市场　上决定的租金水平是决定住宅资产市场的主要因素，租金水平的改变　会迅速影响购买住宅作为资产的需求；二是当新建住宅增加而使资产　供给增加时，不仅会使资产的价格下跌，还会引起住宅物业市场中的租　金水平下跌。　５）土地因素　土地成本上升或地价大幅上涨必然造成房价大幅度提高。短期内　房价与地价二者相互影响，长期内地价则为房价的推动因素。同时，　一８　房价对地价有显著影响，地价对房价影响度较小，由此认为抑制房价不　能只控制土地价格，还应从金融支持、投资等方面人手。房价上涨增加　了对土地的需求而导致地价上涨。　（３）社会因素　社会因素，包括消费偏好、社会住房福利保障水平、人口数量、受教　育水平、家庭规模等。　１）人口因素　可以说房地产的真正需求者是人。为此，人口的数量、密集程度与　人口素质都会对房价产生影响。人１２１数量大、密集的区域，需求量就大，　当供给小于需求时必然导致房价上涨，而高素质人群对居住环境、生活　质量等要求高，显然也会影响房价上涨。　２）教育和治安因素　教育设施及环境的完备，可以提高、带动居民的自觉意识，增强居　民的生活素养，因而房地产价格水平也会上升。一个地区若经常发生　偷盗、抢劫等犯罪案件，则意味着该地区居民的生命财产缺乏保障，因　此会造成地价低落。从我国的住宅市场发展来看，受教育的方便程度　和良好的社区治安环境对住宅价格的作用也越来越重要。　３）房地产投机　而房地产作为大宗消费品、又是投资品，且价值大，再就市场信息　的不对称［９］，会造成房地产价格与价值的背离，影响房地产价格。　（４）４５－８．．Ｉ￣素　影响房价的行政因素．是指那些影响房地产价格的制度、政策、法　律法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格政策、　税收政策等。　１）房地产制度　房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。例如，在传统土地　使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地　租、地价根本不存在。对住房实行低租金、实物分配，必然造成住房的　租金、价格低落。　２）住房价格政策　住房价格政策是指政府对住宅价格高低的态度以及采取的干预方　式、措施等。政府对房价干预的方式，可能是直接制定价格，但多数是　通过其他一些措施或手段来调节价格。如：２００６年的“国六条”等就想　从限定面积来控制房价。　３）税收政策　不同的税种、税率及其征收环节，对房价的影响是不同的。可将税　收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。　如：２００７年２月１日国家税务总局发布的《国家税务总局关于房地产　开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［２００６］１８７号），　就有３０％～６０％的增值税税率。　（５）其他因素　在除市场因素与非市场因素外，影响房价的一些特殊因素包括区　位因素、“地方政府土地垄断行为”、“概念炒作”、开发商囤积土地、合谋　抬高房价并牟取暴利、炒房族投机房地产等。　结语：房地产业的运行状态直接影响着一个国家的国民经济发展　速度和水平，对社会的方方面面有着重要的影响，关系着匡ｌ计民生。由　于住宅房地产市场供求关系的特殊性，以及其价格形成的复杂性，要保　持房地产市场健康的发展，对住宅房地产的宏观调控就显得十分必要。　应在保障刚性需求的前提下，最大程度的减少对住宅房地产的投机性　经济祝野２０１３年第０２期Ｅｃｏｎｏｍｉｃ　Ｖｉｓｉｏｎ　经济论坛　我国民间融资活跃的原因及改革建议　李清明　（滨州市气象局）　民间融资是指出资人与受资人之间，在国家法定金融机构之外，以　资公开登记、并规范其合规经营。二要通过深化金融体制改革，鼓励多　取得高额利息与取得资金使用权并支付约定利息为目的而采用民间借　种形式的金融创新．同时取消限制民间资本投资领域的不合理规定。　贷、民间票据融资、民间有价证券融资和丰十会集资等形式暂时改变资金　三、强化监管约束机制　使用权的金融行为。民间金融包括所有未经注册、在央行控制之外的各　一是建立监测通报系统，由当地人民银行、银监局、发改委、统计局　种金融形式。随着我国经济的快速发展，民间融资规模不断扩大，已成　等部门定期开展调查、统计，及时监测辖内民间融资的总量、利率水平、　为中小企业及“三农”经济获得流动资金和建设资金的重要渠道。据调　资金来源及运用情况，适时进行信息披露和风险提示，增强民间融资双　查，中国民间融资的总规模有近亿万元人民币，其用途分别为生产（生　方的法制观念、风险意识和自我保护能力。二是建立长效监管机制，形　意）周转７２％、建房、购置大件电器１７％、生活消费６％、其他５％。为什　成政府、人民银行、银监局、ｌＴ商局等部门齐抓共管的民间融资监管体　么民间融资发展的速度那么快，其前景如何？现作一简要分析。　系，加大对高利贷、地下钱庄等非法融资行为的惩处力度，净化民间融　我国民间融资活跃的原因　资市场。　一、高门槛的银行信贷政策　四、提高中小企业整体素质。增强融资能力　近年来，国有商业银行经营重心向大城市、大企业集中，造成县域　中小企业融资难．除受外部环境影响之外，还有自身素质不高等原　金融主体缺位。以山东省博兴县为例，县城驻地仅有农业银行、建设银　因，许多中小企业存在管理不规范，财务制度不健全．财务信息不真实　行、工商银行和农村信用社四家金融机构，而在乡镇一级又仅有农行和　等问题。应通过完善治理结构，健全各项规章制度，强化财务管理，保证　农村信用社有营业网点。近年来，国家针对部分地区及行业投资过热的　会计信息真实可靠等措施，从根本上提升信用度，以此赢得金融机构的　现象，采取了一系列宏观调控措施，加剧了部分领域的融资困难。国有　信任和支持。　商业银行信贷政策日益严格，信贷准入条件不断提高，而广大中小企业　五、优化民间金融的生态环境　及“ｊ农”经济由于受资产规模、竞争实力等条件限制，很难从国有商业　应建立全方位多层次的服务体系．为民间融资的发展提供必要的　银行获得贷款支持。因此，中小企业主及个体业户更乐于采用民间借贷　信息服务、担保服务和人力资源等服务。如构建民间融资供需的信息服　融资。　务平台；鼓励担保机构与工商联等组成担保体系等。同时，通过法律手　二、民间融资手续灵活、简便。备受资金需求者青睐　段使民间融资走上契约化和规范化轨道。尽快明确监管职责．加强对民　中小企业及“三农”的资金需求具有“急、少、快”等特点．民间融资　间融资的动态监测。国家尚未明确民间融资监管的具体部门，应该尽快　恰好适应了这个需求。中小企业及“三农”所需资金一般数额都不大、期　明确民间融资监管的牵头部门和成员单位，采取切实有效措施，加强对　限不长，而民间融资大多数只要签订好借款协议等手续就可立即得到　民间融资活动的监测分析，及时对银行进行风险提示，避免民间融资影　所需资金，没有手续费，相当快捷。　响到金融稳定。　三、民间融资增长快、规模大。融资主体多元化　六、制定和完善法律法规．规范民间借贷行为　浙江省这样民间资本大量屯聚之地．２００８年浙江民间投资占社会　首先，应尽快制定《民间融资管理办法》，为民间融资构筑一个合法　同定投资的５８％，根据浙江省台州市测算：２００６年台卅Ｉ市民间借贷规　规范的经营平台，让正当的民间融资活动走向阳光地带，充分发挥拾遗　模达６５０—７００亿左右，民间融资总额与银行贷款总额之比０．６５：１。目　补缺作用。在管理办法中，应明确民问融资的利率区间。目前民法所规　前台州市民间借贷规模总额达千亿以上。而民间资本规模更发达的温　定的“不超过银行贷款利率的四倍”是一个模糊的界限，是银行贷款基　州，２０１ｌ官方统计约４５００亿一６０００亿左右。但据温州市中小企业发展　准利率，还是浮动后的挂牌利率，不是很清晰，而且对于借款人或贷款　促进会会长周德文估算约８０００亿左右，浙全省的民间金融规模达ｌ一　人都是不明朗的，因此《办法》必须规定一个合理的贷款利率区间。对于　２万亿元。可见，民间融资对中国民营经济发展着实功莫大焉。　股权性融资，应当在规定中，明确管理机构，规范企业财务分配行为，维　促进民间融资健康发展的建议　护投资者利益。其次，应完善现有的法律法规。《金融违法行为处罚办　一、要从法律上明确界定融资和非法融资的界限，赋予民间融资合　法》中，对金融机构的工作人员的违法行为作了规定．我国的刑事法律　法地位　制度中，破坏金融管理秩序罪以及金融诈骗罪中都没有对超过法律保　民间融资作为一种资金补充形式，在满足中小企业和农村多样化资　护的高利借贷行为进行管制和定罪的条款，因此应在相关法律法规中　金需求、促进居民消费等方面具有一定的积极作用。因此，对待民间融资　应明确其打击的对象及制裁办法。健全法规，规范融资行为。尽快制定　不能一味的打击，国家宜制定相应的鼓励和规范政策，引导民间资本有　《民间融资管理实施办法》，对民间融资主体双方的权利义务、交易方　序进人投资领域，为不同经济主体提供资金支持，推动县域经济发展。　式、契约要件、期限利率、税务征收、违约责任和权益保障等方面加以明　二、加强政策引导，鼓励金融创新。促进社会资金融通　确，规范和引导民间融资健康发展。并加强宣传。帮助社会公众树立正　一要明确界定非法吸收公众存款与民间融资的政策．引导民间融　确的融资风险意识。　需求，优化房地产业的政策和信贷环境；增加土地供给，以提高住宅房　［１］王彬．房地产价格影响因素分析［Ｄ］．北京：北京交通大学，２００７：５２—５５．　地产供给弹性，降低开发成本，以有效控制宅房地产价格，保证住宅房　［２［２１美］丹尼斯．迪帕斯奎尔、威廉．Ｃ．惠顿．城市经济学与房地产市场（美　地产供给。发挥政府在房地产业中的的宏观指引作用，有责任的建立和　国房地产教材译丛）［Ｍ］．北京：经济科学出版社，２００２．　完善住房供给体系，在保证人们获得基本住房需求的同时．促进我国房　ｆ３】赵海成．我国货币汇率与房地产关系跟踪研究ｆＪ１．东岳丛论，２００４（６）：　地产业健康有序发展，为国民经济的发展作出更加有益的贡献。　５９—６３．　【４】钱小安．资产价格变化会对货币政策产生深刻影响【Ｊ】，经济研究参　【参考文献】　考．１９９８（３）２５　—９一