论工程造价在房地产开发中的重要性_王哲

第38卷第11期2012年4月

SHANXI

山西

ARCHITECTURE

建筑

Vol．38No．11Apr．2012

文章编号：1009-6825（2012）11-0252-02

论工程造价在房地产开发中的重要性

王

摘

哲

（中国铁建十六局集团置业投资有限公司，北京100000）

要：结合工程造价的相关知识，对工程造价在房地产开发前期、建设期、后期所起到的不同作用以及重要性进行了分析，并通

提出了相关看法，以期更好地促进企业发展。过工程实例进行了具体说明，

关键词：工程造价，房地产开发，前期策划，房建设计

中图分类号：TU723．3

文献标识码：B

多不同的要求：厨房卫生间的收口与屋面的收口处理就不大相

女儿墙与排烟、管道口的收口也不一样；就单单同；而在屋面上，

金属排烟口与砌筑排烟口收口的做法差距也在排烟口这个位置，

很大。这些内容在图纸中只能体现出一部分，造价人员应全面结

合说明、标准图集以及工程所在地区实际情况来看图纸，否则就会产生偏差。再如基础引柱与楼体内的框架柱，虽然在图纸的标

在周转材料的消耗上却有很大的差距，基础引柱准中是一样的，

在施工过程中为了缩短工期或降低在基础施工过程中天气的影

很多工地都采用砖模或一次性模板，这比一般的框架柱消耗响，

的周转材料要多。因此准确确定构件所处的位置对工程造价来讲非常重要。

1概述

房地产开发涉及到的范围很广，主要包括前期策划、小区设工程施工、房屋销售、后期办证等各方面步骤，而在这些步骤计、

的实施过程中，工程造价都穿插其中，可行性研究中的成本分析；图纸设计中的标准控制；工程招标过程中的预算编制；工程施工过程中的计量支付；主体与配套工程的竣工结算以及项目的整体后评估等等。所以工程造价在房地产开发流程中有着重要的地位。

2工程造价在前期策划阶段的重要性

房地产前期策划主要是指项目拿定以后的可行性研究，也就是去研究采取哪种方案能够让得到的利润最大化。在这个阶段除了考虑一些涉及到政府部门与设计勘察检测等机构的固定收费以外，可研最关键在于测算工程造价，而除去人工、材料、机械等方面受地域、时期影响上的波动，工程造价一般都有固定的市场参照标准。在这个阶段多数前期策划人员都会直接采用固定市场价来测算工程造价，如果这样来算的话，项目的容积率越高获利也就越大，其实这样来做并不是都行得通的。笔者曾经参与过一个项目的前期策划，当时讨论的焦点就在于项目是采用容积率为2．4的方案还是容积率为2．98的方案。如果按固定的工程造价市场标准来算当然2．98的方案获得的利润额最大。但是采用2．98的方案项目必须盖层高超过60m的高层建筑，考虑到高层建筑对钢筋、混凝土标号的要求、超高措施费的增加以及对一测算出来的工程造价至少要比原市场标些供水供暖管压的影响，

2

而这还没有考虑高容积率对基础配套的准增加100元/m以上，

采用容积率2．4的方案获利更大、更影响。这样进行测算的话，

为合理。

3．2设计中的不确定因素对工程造价的影响

施工和安装方法在工程设计图纸中一般不加以注明，但有时在套用定额或编制清单时会有问题。特别是在管道的施工过程例如热力管道的焊接方式，是普通的电焊还是采用焊条电弧中，

焊；阀门在安装时采用螺纹还是法兰连接；PE管与塑料检查井的接口采用内接还是外接。这些在设计中可能都不会提到，但不同安装方式对定额套取的影响却很大，这就需要造价人员去熟悉图集，而某些新型材料的安装在标准图集中也没有安装说明，造价

根据设计效果向设计人员提出合人员可以从经济效益方面考虑，理化建议。

4房地产开发中工程计量支付与预结算

工程造价的本职所在就是做工程预结算并进行计量支付，所

但在这方面笔者结以工程造价在这个阶段的重要性就不用多讲，

想对房地产开发中的预结算特合近几年个人工作上的一些经历，

别是承包模式提点建议。

许多开发商在承包工程的时候会采用总价包干的方式进行外包，而且认为这样的承办方式简单明了、风险系数低。其实总而且会给施工过程中的计量支付与结算价包干并不能降低风险，

造成很多困难。笔者建议房地产开发过程中的工程外包采用清单固定综合单价的承包模式，特别是在单体总包、市政管网、绿化工程等一些容易进行量价分离的工程上，采用清单固定综合单价也为结算过的承办模式即为施工过程中的计量支付提供了便利，程中的变更索赔提供了一定的参考范围。

33．1

房建设计与工程造价的相互依存关系房建设计与造价规则、定额套取的协调性

房建设计中有些构造分层做法计算规则，定额中没有，例如

墙体或楼板的留洞，有部分在图纸中标出为预留洞，而部分并未标出，笔者在参与过的工地现场就曾经出现过这种情况，设计图纸中将大多数楼板的洞口都进行了预留标注，但在电梯井的位置并未标注电梯控制盒的洞口是否为预留。这就需要造价人员对定额结合具体设计进行分析和调整，结合实际情况，是直接套取预留还是后期凿洞。而一般出现这种情况，造价人员还需要跟设

如果是设计出现的失误，还需计人员和现场管理人员进行协商，

要设计人员进行图纸更改。所以不仅是设计主导造价，在某些情

况下，造价也会起到审图的作用。相同的材料、做法和构配件因所处的位置不同而对造价产生影响，例如防水卷材是常用的建筑材料，在细部的处理上就有很

5项目整体后评估中工程造价的作用

房地产项目后评估通常都会对设计弊端、施工通病、销售手

段等许多方面进行一定的分析研究，对后期项目起到一定的警示作用，并进行改良。这样的房地产后评估只会对项目的质量、品质起到作用，很难分析到项目的经济指标，也就很难做到指导企业

20收稿日期：2012-02-作者简介：王哲（1984-），男，助理工程师

第38卷第11期2012年4月

文章编号：1009-6825（2012）11-0253-02

SHANXI

山西

ARCHITECTURE

建筑

Vol．38No．11Apr．2012

·253·

紧抓竣工结算全过程全力提高项目索赔

童清华

（中铁十二局集团建筑安装工程有限公司，山西太原030024）

要：从竣工结算全过程出发，着重从工作目标、基础资料、结算文件、结算环境、总分包共赢、索赔创效收益的落实进行了论述，

以寻找提高项目竣工结算收益的途径，实现项目效益的最大化。摘

关键词：结算，索赔创效，收益中图分类号：TU723．3

项目的竣工结算和索赔创效是工程经济管理的组成部分，在

实现变更索赔成果变为收益，施工单位应根据竣工结算过程中，

项目的各个阶段，从标前分析、合同签订、完善结算资料开始，通

过制定目标，编制高质量的竣工结算文件，合理分工，创造良好的结算环境，全力提高项目的综合收益。

文献标识码：B

使合同合法、清晰、责任明确为结算创效打下良好的基础。

2紧抓竣工结算全过程，全面完成结算目标

2．1指定工作计划，确定工作目标

公司根据业主的安排和项目的实际情况应制定竣工结算编制、监理审核、审计单位审计、业主单位复审的工作计划，分工到日程安排到天，将每个工作节点计划用文件形式下发到每个人、

结算编制人员，项目部全程对竣工结算进度、效果等情况进行分布考评。竣工结算工作开始后，随时了解上报的结算文件监理、业主、审计单位的审核进度及出现的问题，创造各种机会表达、澄清发现问题，使结算工作顺利有序进行。

1

标前仔细研读，标后签好合同，为结算创效打下良好

基础

在投标前的准备阶段，公司组织人员对照图纸对现场进行详

要求预算人员充分熟悉招标文件、当地报价和定额水细的踏勘，

平，认真阅读施工图纸，尤其是总平面布置图，了解工程全貌，报

价在合理利润的基础上争取中标。施工组织编制人员要优化工合理布置各种设备、临时设施的布置。中标期和人员进场时间，

后应与业主进行沟通，将合同条款中一些不符合法律法规和条件将材料涨价的风险范围明确约定，对苛刻无法实现的条款删除，

一些无法预见的风险应按照国家有关规定制定合理的分摊办法。经营的作用。如果将工程造价列入到项目后评估中去，也就是说将已经发生的经济数据系统列入项目后评估工作中，并进行科学的统计分析，这样的话，工程造价就会彰显它指导房地产开发企

经统计反映，某一时段商品房的建安业经营运作的作用。譬如，

成本上升幅度较大，原因到底是什么，这就必须分析出当期主要

工费单价、机械费单价等指标，并与上期比较，就可以材料单价、

2．2完善结算基础资料，确保竣工资料内容完善

结算基础资料包括竣工图纸、竣工资料、变更签证、图纸会审

记录、施工方案、专题费用报告、主张项目等相关的结算资料。竣在审计过程中，现场施工的工程量必须工图的编制必须准确齐全，在竣工图中进行表达，因此项目部在编制竣工图的过程中必须做质。因此，对房地产开发企业来讲，在注重设计、施工、销售、策划的同时，也要将工程造价看作是整个开发流程中的有机组件。力求企业最佳的效益和整体目标的实现，是企业发展的目的所在，同样也正是工程造价工作的意义所在。

参考文献：［1］徐源鹏．进军房地产：房地产项目报批报建与开发工作全程

櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅M］．北京：机械工程出版社，2011．得出是单价的变动影响建安成本的涨升。分析了价差原因后，指南［还

2］任宏．建设工程成本计划与控制［M］．北京：高等教育出比如通过对比预算的材料用量与实际的材料用量，［要分析量差，

2004．版社，可以得出材料是节约还是浪费等等。这些统计分析方法在实际工作中简单易行，且分析的结果往往紧扣实际，容易说服当局采取

在项目的后评估过程中对工程造价的相应的措施进行管理。因此，

统计分析和对房地产开发企业经济运行具有现实指导作用。

［3］戚安邦．项目成本管理［M］．天津：南开大学出版社，2006．

［4］唐菁菁．建筑工程施工项目成本管理［M］．北京：机械工程2009．出版社，［5］张婷婷．浅谈建设工程造价管理［J］．中国科技信息，2007

（13）：56．［6］马静柳．浅析房地产开发项目设计阶段工程造价控制［J］．

2011，37（3）：229-230．山西建筑，

6结语

工程造价工作，所涉及的专业和内容也十分复杂，需要认真

的态度和全面的知识。一份造价的准确程度，不仅直接影响到一个企业的经济效益，而且也直接反映了一个企业的整体技术素

Talkingaboutthesignificanceofengineeringcostinrealestatedevelopment

WANGZhe

（RealEstateInvestmentCo．，Ltd，ChinaRailwayConstruction16thBureauGroup，Beijing100000，China）

Abstract：Combiningwithrelevantengineeringcostknowledge，thepaperanalyzesdifferentrolesandsignificancesofengineeringcostinreales-tatedevelopmentatprophase，metaphaseandanaphase．Throughmakesspecificillustrationwithengineeringcases，itputsforwardrelevantviews，withaviewtobetterpromotethedevelopmentofenterprises．

Keywords：engineeringcost，realestatedevelopment，preliminaryplanning，housingdesign

20收稿日期：2012-02-作者简介：童清华（1978-），男，工程师