我国商业地产经营模式探析及对策研究

Ｎｏ．０４，２０１２　现代商贸工业　Ｍｏｄｅｒｎ　Ｂｕｓｉｎｅｓｓ　Ｔｒａｄｅ　Ｉｎｄｕｓｔｒｙ　２０ｌ２年第４期　我国商业地产经营模式探析及对策研究　张晓炜　（重庆大学建设管理与房地产学院，重庆４０００４５）　摘要：针对我国商业地产普遍存在的市场定位不准、模块化开发、忽视后续经营、运营模式漏洞、融资渠道单一、缺少　相应人才等问题。在研究了国内主要的商业地产经营模式后，对其经营模式进行了分析和阐述，得出了国内商业地产经营　模式存在的问题，并总结出一些对策。　关键词：商业地产；经营模式；对策　中图分类号：Ｆ２　文献标识码：Ａ　１商业地产的定义　商业地产全称是“商业房地产”。关于商业地产的定　义，中国商业地产联盟指出商业地产的概念有广义、侠义之　分。广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包　括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。侠　义的商业地产概念是指用于商业服务业经营用途的物业形　式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。　崔胜和认为：“商业地产同时具有商业和地产的双重属　性”。而吕书斌认为：“商业地产是一个具有地产、商业与投　资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业和金融三方面　的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上　的房地产行业。”应该说，地产和商业是两个基础属性，分另Ｉ上　表示了硬件基础和其所承载的功能，而投资则是一种衍生　属性，是由于商业地产所具有的一些特点使其成为了一种　主流的投资标的。　近几年来，商业地产成为房地产行业投资的热点，但是　商业地产是一个高利润、高风险的行业，一方面是商业地产　本身带来的巨额利润，另一方面是商业地产的巨大风险开　始显现，一大批商业地产项目成为死铺，给投资者带来巨大　的损失。主要原因是由于商业地产在我国还是一个新生事　物，行业开发运营的理论还未形成，项目运作不规范，许多　开发商只看重短期利益，缺乏商业地产开发成熟的经营理　念和模式。因此，急待探索和研究适合我国国情的商业地　产开发经营模式，促进我国商业地产健康、稳定的发展。　２　我国商业地产主要经营模式的特点　随着开发商对商业地产经营模式的重视，目前推向市　场的许多商业地产项目也有很多模式，国内常见的模式基　本有三种经营模式：纯销售模式、租售结合模式、只租不售　模式。　２．１纯销售模式　纯销售模式主要指在项目建成后，开发商通过直接全　部出售给投资者及经营者，来回笼资金，开发商一般不涉及　到后期的经营与开发管理。这种模式，一般对开发商的能　力素质要求比较低，准入门槛也低，这样开发商的资金财务　压力大大减轻，又可以快速回笼资金，并无需承担后期开发　运营的风险。这对资金不是很雄厚的开发商来说是个很好　的选择。　但是，这种模式有其致命的缺点。第一，对于投资者及　经营者，产权出售，使一个完整的商业设施的所有权及经营　权被分割，其整体的投资价值受到影响，不利于后期的开　发。第二，投资者各自为政，自身调节能力不足，经营混乱，　后期经营出现困境，最后导致投资者及经营者投资都受损。　文章编号：１６７２—３１９８（２０１２）０４—０００３—０２　第三，这种快建快售的模式，对于整个项目难以有大的价值　升值空间，不利于开发商持续发展。　因为，受到自由资金和融资渠道的限制，以及开发商自　身经营模式的因素影响，此类模式在现阶段仍是我国中小　开发商的重要选择。这类模式一般开发一些专业性较强的　商业街或者专业批发市场。　’　２．２租售结合模式　租售结合模式一般分为两种：订单模式和售后返租模式。　２．２．１订单模式　订单模式就是指开发商在开发商业地产之前，与知名　商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后，规划前，　充分考虑项目商圈的市场需求，并和与其想适应的一家或　若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些企业　参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商　圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方　面更合理、更科学。　在国内，万达集团首创“订单模式”一直为业内所称道，　万达集团与众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展　协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利与义务。　订单模式相比较其他模式有其自有的优势；第一，强强　联合，通过各种品牌组合，整合开发商家与商家的资源，产　生经营优势，降低了市场研判失误的风险，增加了投资者的　投资信心。这种组合可以减少资源的浪费，使房地产企业　资源效用最大化。第二，开发前已经确定了商场入住商户，　避免了因为项目竣工后，后期规划的原因出现改造现象。　第三，发更具有科学性、全局性，使资金使用更近充分合理。　但是，订单模式也存在其劣势。　首先，商圈所在区域经济发展的变化，业态的变化及设　施的改变都会导致原先地产商与商业企业的规划出现调　整，相应的原设计的业态组合将会出现变化　再者，联盟伙伴之间的不可预测性的变化，由于其经营　状况的不可预测性，在其合作过程中，联盟伙伴很可能会退　出合作或无法履约，导致关系改变。　．　第三，未来主力店与非主力店之间的矛盾，主力店和非　主力店与开发商之间的矛盾，例如租金，规划的要求，商场　的布局等矛盾都有可能使整体利益受到影响。　２．２．２售后返租模式　售后返租，是指房地产开发商为了促进销售，销售产权　式商铺时，与买家约定，在出售后一定年限内，由买家把经　营权交出由房地产商行使，开发商承诺每年给与一定的固　定租金给买家。通常将大的商铺物业分割成小块，单价较　低，回报往往比较诱人。这种经营模式在上世纪六七十年　一３一　Ｎｏ．０４，２Ｏ１２　现代商贸工业　Ｍｏｄｅｒｎ　Ｂｕｓｉｎｅｓｓ　Ｔｒａｄｅ　Ｉｎｄｕｓｔｒｙ　２０１２年第４期　决定了开发理念和开发模式的差异。　代出现于美国，后流行于日本、香港等国家和地区。该模式　产品型式的差异，在上述一些国家和地区的成功经验表明，如果房地产市场　３．２商业地产融资渠道不足　发育比较成熟、开发商的社会信誉度高，也会实现开发商与　业主双赢的局面。　我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行　贷款。而住宅的开发周期一般在３—５年，而完整的商业地　这种模式的优势在于：第一，能够快速回笼资金，企业　产项目则需要５—８年，投资回收期在７—１Ｏ年。而且，我国　可在这种模式下，迅速回笼资金，获得利润。开发商将商铺　商业地产对银行信贷依赖水平在７Ｏ　一８Ｏ　左右，商业地　分割出售，利用返租来吸引中小商户，从而能够快速套现，　产自筹资金只占到位资金的３Ｏ　一５Ｏ　左右。这样开发商　缓解自己的资金压力。第二，投资回报预期比较高，这种返　的资金链比较长，需要的贷款也比较高，对开发商的融资能　　租模式能够使投资者在包租期内获得稳定的投资回报，而　力是个严峻的考验。且风险非常小。另外，由于这种商铺已被产权分割的较小，　３．３　商业地产运营的专业人才和团队不足　每个单元的商铺价格不是很高，投资门槛低，吸引了更多的　商业地产的高额回报率，吸引开发商从住宅开发商或　投资者投资。第三，由于经营者自负盈亏，无论经营者是　其他行业转变而来，没有专业的商业地产知识和专业人才　谁，都要负担租金回报的责任。因此经营者必须细心经营，　才能够发展下去，或者更大的利润。　这种模式也有其风险：一是承租经营风险。商场如战　场，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其它　原因，难以为继或者提前撤租，便难以向发展商如期支付租　金，发展商是不可能长期倒贴租金给投资者的。二是发展　商的信誉风险。发展商在采用售后返租方式销售完成某项　目后，必将继续进行另外项目的开发，如若因投资失败或者　经营不善，导致发展商出现严重危机，将直接危及发展商与　投资者原来所签合约的履行，特别是返租期满后能否原价　回购变数多多。　２．３只租不售模式　只租不售模式，即在物业建成后形成独立产权，通过招　商合作，以租金作为主要收人来源的运营模式，有利于统一　的经营与管理。只租不售经营模式就是指商业地产开发商　在项目建成之后，通过出租经营，增加商业的物业附加值，　通过租金及地价的提高，来获得利润。这种只租不售模式　是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家　采用较多，是国际商业地产的主流经营模式。　这种模式主要优点在于：首先，其产权关系明确，简单，　合作容易，有利于吸引政府及大众的关注，获得极大的顾客　群；再者，推广品腱的费用比较低，而国内外大型商业公司　的进驻，带来其先进的商业地产经验，从而能投快速提升自　身的价值，而其稳定的租金收入也为开发商提供了足够的　资金回流，增强其融资能力；第三，专业的管理团队能够熟　练制定商业的总体规划、资源的整合利用，进行统一的招商　管理，大大提高了商业地产成功的可能性。　而这种模式的运营有其必要的条件：第一，必须有雄厚　的资金做支撑。因为，商业地产的成熟需要几年的培育期，　在此期间，开发商没有大量的自有资金是难以采用只租不　售的方式进行开发的。通过短期的银行贷款资金进行长期　的商业地产开发，将会带来巨大的财务风险。第二，开发商　要具有专业的商业运营管理经验和专业的商业人才队伍。　这种模式从前期的规划到后期的经营管理，这都需要专业　的经营运营公司来运营。　３我国商业地产运营过程中的问题　３．１　商业地产前期开发定位模糊。运营模式不足。　一个成功的商业地产项目，首先要在定位有个明确的　目标。而广大开发商还是单纯的按照住宅项目进行开发，　导致在商业运营模式选择上不能符合所开发的项目。　商业地产包含的产品类型种类繁多。从大型的购物中　心到百货店、便利店以及各种临街商铺等。其商业业态和　——　——　团队，对于项目的开发一般是根据以往住宅开发的经验和　国外、国内典型成功运作项目的经验来运作。商业房地产　的复杂性事实上要求了其开发、建设、经营、管理应当是由　各类专业性的组织共同协作来完成。专业人才和团队的缺　失致使在商业地产开发的过程中出现了短线操作模式和许　多浪费、不合理情况的发生。　４我国商业地产未来发展的对策　４．１　开发商加快提高其商业地产开发运营的能力　商业地产不同于一般的住宅房地产，住宅地产主要是　消费品，而商业地产主要是投资品。商业地产的类型非常　多，这就要求开发商具有综合利用各种运营模式的能力，不　再单一的按照开发住宅房地产的思路进行运营。所以开发　商应该拓宽思路，学习国外的商业地产先进理念，加快提高　商业地产开发运营能力，确保商业地产项目能够成功。　４．２拓宽融资渠道。建立完善的资金链　商业地产投资资金需求大，开发周期长，成为了开发商　发展障碍的重要因素。目前，许多国内开发商均选择了自　筹资金（银行贷款）和销售回款来解决资金不足的问题。但　也因此导致商业地产开发过程中的许多问题。随着我国金　融市场体系的不断完善，而外资的引入，可极大的改善地产　公司资金短缺的问题。同时，自身的融资，例如股市融资也　可以作为备选的方案。当然，我国的资本市场还不完善，需　要推动政府在此的立法，完善相关的法律法规。　４．３专业人才的培养和专业团队的建立　一个具有复合专业经验及资源的开发、经营、管理团　队，是保证商业地产开发成功的最重要工具。特别是在一　个不够成熟的商业地产领域，虽然我国发展商业地产已经　有许多年，但是，成功的商业地产项目的数量是令人惋惜，　最主要的原因是缺少专业的人才队伍和管理团队。为此，　应该大力发挥行业协会和高等教育的作用，培训相关人才，　借鉴国外经验，同时建立我国相关人才的培ｉＪｌｌ机制，源源不　断的为本行业提供人才，才能保证商业地产的可持续发展，　促进我国商业地产健康、稳定的发展。　参考文献　［１］吕波．商业地产赢家的探秘［Ｍ］．北京：机械工业出版社，２００８．　［２］王伟毅，李乾文．创业视角下的商业模式研究［Ｊ］．外国经济与管　理，２００５，（１１）．　［３３段宏斌．商业地产改变中国［Ｍ３．哈尔滨：黑龙江美术出版社，２００７．　［４３龙昱．中国商业地产的商业模式现状分析［Ｊ］．企业技术开发，　２００９，（８）．　［５］段宏斌．中国商业地产大趋势［Ｍ］．北京：北京建筑工业出版社，　２００９．