［关键词］： 直接调整法 间接调整法 差异因素调整系数 逻辑验证 调整方向 差异率
［摘 要］： 本文通过对一常见评估案例的解析，详细论述了市场法在资产价值评估中的具体运用过程，尤其对差异因素的调整处理采取了两种方法和技巧，既廓清了思路，又理顺了逻辑关系，并且还对相应的结果进行了系统的推理验证，保证了评估工作的质量。
在资产评估工作中，市场法是三大基本评估方法之一，被较多地运用于机器设备、房地产等资产价值的评估场合。其基本思路或评估原理我们都已熟知，即以参照物的成交价格为基础，通过对比分析参照物与评估对象之间的差异因素并进行量化调整，估算出评估对象价值的一种方法。 实际评估中这种方法简便易行，尤其在市场程度比较发达、市场条件较完善的情况下，运用市场比较法就更为有效。在具体评估步骤中，最关键的主要是参照物的选取和差异因素修正这两个环节。参照物的选取通常受制于客观条件的影响，即取决于从市场中收集到的交易实例等信息资料的质量如何，包括是否具备真实性、可比性，以及相似性程度的高低等等状况。针对不同的资产，运用此种方法评估时可比较的因素也会有所不同，但大体上分为这样四类：（1）个别因素（2）交易因素（3）时间因素（4）地域因素，如果是房地产评估，还会涉及到容积率、土地使用年期等因素的修正，对差异因素的修正是评估过程中决定性的一环，评估结果的精度也直接依赖于差异因素的量化调整上，然而前提是评估人员必须首先占有充分的市场资料，在此基础上再对相关的数据信息进行科学的分析、处理，除借助于计算公式外，还要根据具体情况，采用一些特殊的技术手段对细节问题进行辅助处理。
下面就以一典型机器设备评估案例说明该法在评估中有关差异因素调整的两种处理技巧， 例：运用市场比较法对某车床进行评估。
1、 评估人员首先对被评估对象进行鉴定，基本情况如下：
设备名称：普通车床规格型号：CA6140×1500制造厂家：A机床厂出厂日期：1996年5月投入使用时间：1996年5月
安装方式：未安装
附件：齐全（包括：仿形车削装置，后刀架，快速换刀架，快速移动机构） 实体状态：评估人员通过对车床的传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等部位进行检查、打分，确定其综合分值为6.1分。
2、 评估人员对二手设备市场进行调研，确定与被估对象较接近的三个参照物，如表1所示。 表1 评估对象 参照物Ⅰ 参照物Ⅱ 参照物Ⅲ 名 称 普通车床 普通车床 普通车床 普通车床 规格型号 CA6140×1500 CA6140×1500 CA6140×1500 CA6140×1500 制造厂家 A机床厂 A机床厂 B机床厂 B机床厂 役 龄 10年 10.5年 10年 9.5年 安装方式 未安装 未安装 未安装 未安装 附 件 齐全 齐全 齐全 齐全 实体状态 （综合分值） 6.1分 5.7分 6.0分 6.6分
市场状况 二手设备市场 二手设备市场 二手设备市场 二手设备市场交易数量 单台交易 单台交易 单台交易 单台交易交易情况 正常 正常 正常 正常
交易时间 当前 半年前 半年前 一年前交易地区 X地区 X地区 Y地区 Y地区交易价格 23000 27100 32300
3、 通过比较，确定差异因素，并进行量化调整
从表1中看出，三个参照物在规格型号、安装方式、交易情况等方面与评估对象
相同，故这些因素不需要调整。
（1） 制造厂家调整 在所给的三个参照物中，参照物Ⅰ与评估对象的生产厂家相同，为A机床厂。参照物Ⅱ与参照物Ⅲ为B厂生产。已知在新设备交易市场中，A、B两个制造商生产某相同产品的价格分别为4.0万元和4.44万元。
a.直接调整法：求比率，用评估对象某个因素的数值比上参照物对应因素数值，直接求得调整系数 调整系数＝4.0/4.44＝0.9（或90％） 可以理解为在制造厂家这个影响价格的因素上，评估对象价格是参照物的0.9倍
或占其90％。
b.间接调整法：先求差异率，再求调整系数
价格差异率 ＝（4.0－4.44）/4.44×100％＝－10％
即意味着生产同样的产品，A厂家（评估对象一方）的市场价格比B厂家（参照物一方）低10％，
则 调整系数＝1－10％＝90％
注意，这两种处理都是以参照物的值为基准的，分母均代表参照物一方的某个差异因素的数值，而分子是代表评估对象一方的对应差异因素的数值（直接求比率时）或者评估对象差异因素数值与参照物的差额（间接求差异率时）。为什么呢？因为市场法的评估思路就是以参照物的成交价为基础，通过一系列的调整，得到评估对象的价值。也就是说，调整过程的基点或起点是参照物价格，调整方向是由参照物到评估对象。明确了这个逻辑前提，在具体求取各个差异因素调整系数时，就要注意处处与之保持一致，严格遵循这个大方向。
而在有些评估教材及考试辅导用书上，对这个细节问题就没有从逻辑上进行严密的推理验证，或者说没有注意到其中的微小差别。如在求差异率（调整比率）时，有的书上这样处理，价格差异率＝（4.44－4.0）/4.0＝11％，即认为B厂家生产的该产品市场价格比A厂家高11％，以此算出调整系数为0.89（1－11％），虽然0.89与0.9之间是微小差别，但却能引起评估值的较大差异。这里犯了一个计算上的原则性错误，首先从根本上，价格差异率的求取就应该以参照物值为基准，即参照物数值应放在被比较的分母位置上，这才能与评估的思路和差异调整方向一致；再者，虽然B厂家生产的该产品市场价格比A厂家高11％，但反过来“A厂家生产的该产品市场价格比B厂家低11％”就不成立，事实上是10％。而得出调整系数0.89的结果实际上就是默认了“A厂家生产的该产品市场价格比B厂家低11％，这显然是错误的，因为计算基础不一样。
（2） 实体状态调整
根据对评估对象和参照物的观察和技术鉴定，采用打分法，确定他们的实体状态综合分值分别为6.1分，5.7分，6.0分和6.6分。 a.直接调整法 调整系数分别为：6.1/5.7＝1.07 6.1/6.0＝1.02 6.1/6.6＝0.92 b.间接调整法 实体状态差异率分别为：（6.1－5.7）/5.7×100％＝7％……表明在实体状态因素上，评估对象比参照物Ⅰ价格要高7％ （6.1－6.0）/6.0×100％＝2％……表明在实体状态因素上，评估对象比参照物Ⅱ价格要高2％ （6.1－6.6）/6.6×100％＝－8％……表明在实体状态
因素上，评估对象比参照物Ⅲ价格要低8％ 则调整系数分别为：1＋7％＝1.07
可见两种调整方法得出的结果是一致的。我们还可以对此进行逻辑验证。如评估对象的实体状态分值比参照物Ⅰ的高，就说明评估对象比参照物Ⅰ的实体状态要好，相应地，价格也要比参照物Ⅰ高。那么现在已知参照物Ⅰ的交易价格，要以它为基准把它调整为评估对象的价格（所求目标），即把低的调成高的，当然要乘上一个大于1的调整系数；又如评估对象的实体状态分值比参照物Ⅲ低，就说明评估对象的实体状态比参照物Ⅲ的要差，相应地，价格也要比参照物Ⅲ低。现在已知参照物Ⅲ的交易价格，要以它为基准把它调整为评估对象的价格，即从“高”到“低”，当然要乘上一个小于1的调整系数。 这种验证过程尤其在用间接调整法求调整系数时更为必要，因为差异率求取的分式中分子部分如果严格按照用评估对象的某个因素值减去参照物的对应因素值的差额列示，则得出的差异率有正有负，加上一个基准系数1，就得到该差异因素的调整系数。但如果求得的是一个差异率的绝对值，这种逻辑验证就更少不了了。我们知道调整系数的取值范围一般都是在（0，2）的区间中，更确切的说是在1左右－－一个较小的幅度范围内（差异率过大则不适宜选作参照物）的小数，等于1表示不需调整，大于1表示调高，小于1表示调低。调整的方向是由参照物到评估对象，顺序搞清楚了，分子分母各代表的含义明确了，就不至于上下颠倒，不至于造成评估基准数额与调整指标之间出现不对应，或逻辑错位。实际上，这种验证思维同样也适用于其他所有差异因素的调整系数的确定上，不论是收集到的直接的统计资料和数据，还是需要计算处理后确定技术参数的情况。
（3） 役龄因素调整
1＋2％＝1.021－8％＝0.92
评估人员根据市场调查，发现设备的役龄相关0.5年，其售价相关5％左右。
这是经过评估人员调查分析所得到的数据信息，是一个在某特定条件下“普”适的调整原则，即役龄与售价的相关关系。根据常识，这应是一个反向相关的变量关系，我们只需按照评估调整的方向，理清思路即可。如评估对象比参照物Ⅰ役龄短0.5年，则其售价应比参照物高5％（差异率为5％），调整系数为1.05（1＋5％）；评估对象比参照物Ⅲ役龄长0.5年，则其售价应比参照物Ⅲ低5％（差异率为－5％），调整系数为0.95（1－5％）。
（4） 地域因素调整
参照物Ⅰ与评估对象同属于X地区，参照物Ⅱ与参照物Ⅲ的交易地点在Y地区，根据市场调查得知，X地区的交易价格比Y地区高2％（差异率为2％，注意，反之并不成立，因为计算基础不一样）。则调整系数为1.02（1＋2％）。
（5） 时间因素调整 三个参照物的交易时间代表着不同的物价水平，根据收集的价格资料确定的调整系数如下表2所示：
最后还要说明的一点是，在调整某个差异因素时，一定要排除其他差异因素的干扰影响，即可假定其他因素都相同，或其他差异因素不存在。评估人员在前期收集资料时就应加以区分，否则将会影响到各差异因素的对比和数据信息的分析，进而影响到调整系
所以，该车床的评估值＝（26357＋25883＋27211）/3≈26484（元）4、计算评估值（如下表3所示）参照物Ⅰ 参照物Ⅱ 参照物Ⅲ交易价格 23000 27100 32300制造厂家因素调整系数 1.0 0.9 0.9实体状态因素调整系数 1.07 1.02 0.92役龄因素调整系数 1.05 1.0 0.95时间因素调整系数 1.02 1.02 1.05地域因素调整系数 1.0 1.02 1.02调整后结果 26357 25883 27211
参照物Ⅰ 参照物Ⅱ 参照物Ⅲ交易时间 半年前 半年前 一年前时间因素调整系数 1.02 1.02 1.05
数的求取和最终的评估结果。
由此可见，市场法在评估中的具体应用还是很灵活的，能收集到较高质量的数据资料、市场信息固然重要，但在评估当中评估人员的主观判断对评估结果产生的影响作用也不容忽视。这就要求评估人员要有丰富的评估经验和评估技巧，并借助于数学工具和技术方法，结合评估对象的特点，进行专业地分析、推理，准确地评估出评估对象的价值。 ［参考文献］：［1］全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估.北京：中国财政经济出版社，2005：137
［2］朱萍.资产评估学教程.上海财经大学出版社，1998：117 ［3］刘玉平.资产评估.北京：中国财政经济出版社，2000：79［4］于鸿君.资产评估教程.北京：北京大学出版社，2000：58
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