物业公司中央空调运行保养管理制度

维持设备良好性能，确保中央空调主机、水泵等运行正常。 2.适用范围

适用于各城市物业公司物业服务中心对各类中央空调的运行、保养。 3.职责

工程维修主管负责组织中央空调运行和保养方案，监督工作的执行情况。 工程维修部负责中央空调的运行﹑保养等。 4.方法和过程控制 中央空调操作要求

机组开机前编制运行方案，包括人员安排、外委工作安排、节能管理要求等;

停机后编写运行总结报告，包括机组的运行情况、维保情况、能耗成本情况。 冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书进行操作，进行操作。 先打开循环水泵，待管网压力正常。 打开主机控制面板。

待各项技术参数正常后，做好空调运行记录。 水泵的运转

4.2.1在开车及运转过程中，若发现水泵过热，漏水及水泵振动﹑发热﹑杂音等异常情况，应及时停泵检修处理。

4.2.2轴承最高温度不高于80℃，轴承温度不高于环境温度40℃以上。 4.2.3 密封环与叶轮配合间隙如超过应更换新密封环。

4.2.4冷却塔、冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书进行操作，换季启动机组时，需对冷水机组进行调试，冬季结冰地区需要有防冻措施.

4.2.5冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他传感器）应稳定可靠，输出参数应与冷水机组要求相匹配。 水泵的保养

4.3.1每季度进行：轴承润滑：检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有返松现象。 4.3.2每半年进行：联轴节固定螺栓﹑套胶检查有无磨损﹑振动；检查手动闸阀，止逆阀工作状况﹑密封性，保证工作可靠；三相电动机相间﹑对地绝缘检测；配电柜电气保养，主辅接触器触点检修，检查控制连锁装置可靠性。 4.3.3每运转720小时后进行一次水泵转换： 4.3.4检查所有运动部位的磨损情况和轴承润滑情况； 4.3.5检查密封件情况，测量记录叶轮密封环的密封间隙；

4.3.6检查泵叶﹑泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶﹑泵壳内外表面及机架做除锈油漆保养。

4.3.7检查各仪表的准确可靠性。

4.3.8检查保养所有附件阀件，电子设备等，确保正常。 4.3.9电动机做年度检修保养；

每月定期检查过滤网和清洗，确保送风效果。

重要部设有防鼠虫措施，滤网清洁等防护措施。 空调主机保养

4.4.1每日巡查和开关机运行记录 4.4.2压力表读数是否正常。 4.4.3 开机运行中的检查和检测。 4.4.4 阀门开关位置是否正常。

4.4.5 空调主机无异常声音，主机散热效果佳。

4.4.6 风机盘管、风口、翅片等至少半年清洗一次；中央空调新、回风机组过滤网至少每10天清洗一次。 4.4.7每月进行线路检查和线路紧固

每月对冷却水进行水质检测；每年对循环冷冻水进行送检和全年的水质进行管理，出具水质检测报告，确保符合要求。 日常工作

4.5.1每日巡查和开关机运行记录 4.5.2压力表读数是否正常。 4.5.3 开机运行中的检查和检测。

4.5.4水泵运转有无异常声音，电机温度是否正常。 4.5.5阀门开关位置是否正常。

空调主机无异常声音，主机散热效果佳。 年度维护检修

4.6.1 检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。 4.6.2 根据使用情况，必要时清洗电机轴承、更换润滑油脂。 4.6.3 检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。 4.6.4根据泵的使用情况，更换密封填料。

4.6.5空调主机每年进行全面保养和制定设施设备保养计划。

4.6.6冷却塔内填料3-5年进行更换，冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的年检测报告齐全。

5.附则

本指引由XX大区物业管理部品质督导组负责解释及修订。 本指引自颁布之日起执行。 6.支持性文件 无 7.相关记录

《设备/设施日常巡查记录表》 CRWH-WY-PZ-LV2-035-F1 《设备/设施维修保养记录表》 CRWH-WY-PZ-LV2-035-F2 《中央空调运行记录表》CRWH-WY-PZ-LV2-041-F1