防渗漏体系操作指引

防渗漏体系操作指引 编 制： 日期： 审 核： 日期： 批 准： 日期： 版本修订记录 序号 修订日期 修订内容 修订人 版本 备注

1 目的 指导集团项目防渗漏管理，降低项目工程渗漏率，杜绝系统性渗漏问题，提高工程质量，并最终 提高客户满意度。 2 2.1 2.2 适用范围

适用于集团所属各项目（含工程由管理的合作项目）；

各地区因地区差异有不同做法需制定本地区标准做法的，须报集团工程管理中心评审后方 可实施；未建立地区公司标准的，应严格按本标准执行； 2.3 3 本标准中目前涉及的防水材料为推荐使用材料类型，各地可根据本地区环境及资源进行优化。 术语及定义

无。 4 4.1 职责与权限 集团工程管理中心

4.1.1 负责组织制定集团防渗漏体系；

4.1.2 负责审核各区域防渗漏体系文件及节点构造标准； 4.1.3 负责督导防渗漏体系在建设项目中的具体执行。 4.2 集团设计研发中心

4.2.1 负责督导防渗漏体系文件及节点构造标准在施工图的体现与要求； 4.2.2 负责组织制定防渗漏节点构造标准。 4.3 战区工程管理部

4.3.1 参与制定区域防渗漏节点构造标准；

4.3.2 负责组织制定区域防渗漏管理体系文件并纳入招标文件和合同； 4.3.3 指导并监督项目工程部执行防渗漏体系文件。 4.4 战区设计部

4.4.1 负责组织制定区域防渗漏节点构造标准；

4.4.2 负责落实防渗漏节点构造及其他相关设计标准在施工图中的体现与要求。 4.5 项目工程部

4.5.1 负责落实防渗漏体系，组织监理单位对施工单位防渗漏节点部位和做法进行检查； 4.5.2 组织项目施工图纸的联合审图，发现与防渗漏体系不符的提交给设计部进行调整和变更； 4.5.3 负责防渗漏施工工艺标准及施工工艺样板的制作、验收、交底、实施等系列工作。 5 防渗漏体系编制的技术原则

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5.1 强化结构自防水功能；防排结合，先排后防

5.1.1 防水工程的设计及施工时，首先强化结构自防水功能，每一处节点均要对结构本身的防水功能 给予充分的重视。而后因地制宜，综合考虑，实施“排、疏、防、堵”等手段，并应做到先排 后防，即：不能有积水，要将水在短时间内顺畅地排出。 5.2 防水设计简单化原则

5.2.1 有防水要求部位的建筑与结构设计应尽量简单，同时，防水建筑做法也应相对简单有效。这既

是从减少渗漏薄弱点出发，也是考虑万一出现渗漏的情况，便于找出原因和进行维修。 5.3 技术与管理并用原则

5.3.1 防渗漏体系在执行过程中，重点有三关：

（1）第一是结构自防水，包括混凝土墙、柱、板、墙体材料及砌筑、抹灰层、塞缝等，这是整个

防水体系的根基，根基不牢，防水体系当然会垮；

（2）第二是在各饰面层、防水层施工前、后的淋水、蓄水试验，是对之前工序防水能力的检验，

只有通过淋（蓄）水试验的防水才是可靠的；

（3）第三是防水材料（聚氨酯、JS、卷材）的应用，这是防水工程的第一道防线。

5.3.2 任何一道关卡的失效，都会导致整个体系变弱，渗漏风险加大。因此必须采取相应的管理手段， 保

证各道防渗漏关卡的稳固。

5.3.3 防水（渗）工程做法多样，节点各异，本体系及支持性文件《某某集团防渗防裂节点构造标准》

并不能覆盖全部情况，各地区在实际实施过程当中，应参照本体系及《某某集团防渗防裂节点 构造标准》，并根据当地实际情况，建立战区的防渗漏体系，报集团工程管理中心审批， 同 意后方可实施。

5.3.4完善、增加之前防渗漏体系，防渗漏节点种类增加更全面，有利于该体系的实施效果。 6 6.1 构造要求 设计方案

6.1.1 住宅项目，地下室采用独立基础的，地下水位高的地区应采用钢筋混凝土防水结构板，禁止底

板采用建筑构造做法，并应采取可靠的防水措施；

6.1.2 地下室外墙应采用抗渗钢筋混凝土结构围护墙体，禁止外墙采用砌体砌筑的方式，并应采取可 靠的防水措施；

6.1.3 单体外墙在地下室顶板至室外覆土以上 200 mm高范围内应采用抗渗钢筋混凝土结构围护墙

体， 并采取可靠的防水措施；

6.1.4 电梯井坑不应采用砌筑的方式，井坑底板、侧墙均应采用整体式抗渗混凝土结构形式，并应采

取可靠的防水措施；

6.1.5 住宅项目地下室设置卫生间，应采用重力方式组织排水。无重力排水条件的，地下室不宜设置

卫生间；

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6.1.6 室内外高差不小于 300mm，外墙四周 1m 范围内设置排水沟与集水井，排水立管直接与排水

沟和集水井相连，以增强单体四周排水能力，防止底层进水和返潮。

6.1.7 住宅项目地下车库、地下室应尽量避免采用全装修，如必须采用全装修的，装修风格应尽量避 免木

制品。地下室外墙尽量采用双墙做法，地面采用石材或玻化砖。

6.1.8 屋面排水成品天沟应避免装饰全封闭，防止暴雨溢水引起墙面渗漏，以及便于检修。 6.2 结构降板（包括但不限于）

6.2.1 阳台降板 50mm 以上；

6.2.2 非沉箱式卫生间降板 50mm 以上；

6.2.3 沉箱式卫生间降板约 300~350mm（可根据周边的梁高确定）；

6.2.4 有保温要求的露台降板 250mm（北方地区根据保温厚度可以增加降板高度），无保温要求的 露台降板 100mm；如因楼下房间关系不宜降板，可以加设反坎；

6.2.5 突出外墙的构造板（雨棚、空调板、线条等）优选降板 200mm；不能降板的加 200mm 高的

砼反坎（反坎建议与主体混凝土结构一次浇筑完成）。 6.3 结构找坡（包括但不限于）

6.3.1 公共建筑屋面、住宅屋面应结构找坡； 6.3.2 地下室顶板：应结构找坡； 6.3.3 地下室车库底板：宜结构找坡。 6.4 反坎设置

6.4.1 厨房、卫生间周边墙体下设200mm 高同墙体厚混凝土反坎； 6.4.2 外墙必须设置200mm 高混凝土导墙（反坎），建议与楼板一同浇筑；

6.4.3 屋面、露台、层间退台屋面和房间墙体的交接处，设置不低于350mm 高的混凝土反梁或反 坎（确保高于屋面完成面 200mm）；

6.4.4 有防水要求的楼板、突出外墙的构造板（雨棚、空调板、线条等），没有降板的，外墙部分 加200mm 高的砼反坎（反坎建议与主体混凝土结构一次浇筑完成）； 6.4.5 烟道周边设 200mm 高砼反坎；

6.4.6 水表间、管道井墙体下设200mm 高砼反坎；

6.4.7 室外楼梯临边与房间墙体的交接处，应设置200 mm高混凝土反梁或反坎，楼梯板嵌入墙体； 6.4.8 所有屋面女儿墙及突出屋面的管井、烟道井必须为现浇砼结构或设不低于350mm 高的混凝土反

梁或反坎；

6.4.9 建筑装饰外墙墙体厚度不小于 200mm，双面抹灰，且与其他材料交界面有防开裂构造措施，止开裂；

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防

6.4.10 除室内厨卫间反坎外，其它反坎建议与主体结构一起浇筑；并且在相应结构平面图应明示； 6.4.11 如以上需设反坎处为砼墙体或已降板处理，且高度满足上述要求，则无需另外设置反坎。 6.5 标高控制（包括但不限于）

6.5.1 卫生间完成面比客厅、房间完成面低 10-20mm；厨房完成面宜比客厅、房间完成面低 10-20mm； 6.5.2 阳台完成面最高点比客厅、房间完成面低不少于 30mm； 6.5.3 楼梯间完成面比电梯前室低 10-20mm； 6.5.4 强弱电间完成面比公用部位地面高 20mm； 6.5.5 水表间完成面比公用部位地面低 20mm。 6.5.6 电梯完成面标高比公区标高高 10mm 6.6 其他

6.6.1 外墙饰面层严禁采用柔性附加防水层；

6.6.2 正置式屋面、露台保温层内必须设置盲沟和排气孔；

6.6.3 所有防水基层阴阳角位必须做成圆角和倒角，半径不小于50mm；

6.6.4 卫生间淋浴房JS 防水层高出建筑完成面 1.8 m以上，浴缸处高出完成面0.6m以上，其他部位

用水点JS防水层上返不小于300mm；

6.6.5 屋面、顶板的结构反梁内需（贴板面）预留Φ 50PVC 排水管； 6.6.6 首层建筑墙体设置一道防潮层，与室外地坪交接处设置一道圈梁；

6.6.7 凡安装给排水立管设置管卡穿透防水层或有防水要求的外墙时，管卡钻孔位置必须采用细砂防 水砂浆封堵密实，并刷 JS 防水加强，有条件的可以考虑增加抗裂措施； 6.6.8 水表间地面设防水层，四周上翻 250mm，并设地漏； 6.6.9 铝合金外门窗建议使用无附框方式；

6.6.10 阳台在门槛 300mm 范围、管根 500mm 范围、临近室内外墙角上翻 250mm 做 1.5 厚 JS 防水；

6.6.11 外门窗洞口外侧外扩 200mm 范围内在门窗套面层施工前设置 JS 涂膜聚合物防水材料， 防水 涂膜厚度不小于 0.6mm，压窗框不小于 5mm；

6.6.12 与主体结构有关联的花池四周宜做混凝土池壁，花池内壁做防水层、滤水层，并设排水孔； 6.6.13 外墙强弱电管线终端（开关面板、壁灯、配电箱等）的线路配管应自上而下，出墙面终端用 电设备应位于整个线路的最底端。 7 7.1 管理要求 招标管理

7.1.1 集团工程管理部负责根据公司防渗漏情况制订并更新集团的防渗漏管理体系；

7.1.2 战区工程部联合战区设计部根据集团防渗漏体系建立战区的防渗漏标准，并按防渗漏标准设计和出图；

7.1.3 战区工程部根据各地具体情况对招标文件中防渗漏技术标准及相关管理标准进行补充完

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善，并将相关强制节点做法纳入招标文件；

7.1.4 项目工程部要求施工单位在投标技术标中响应招标文件防渗漏要求，并在施工组织设计中

编制具体的防渗漏措施，施工中予以落实。 7.2 工程策划管理

7.2.1 项目工程部按集团要求进行工程管理策划，形成项目工程管理策划书；

7.2.2 项目工程管理策划书必须包含项目渗漏率控制指标及防渗漏控制标准及管理措施。 7.3. 方案管理

7.3.1 各项目必须编制防渗防裂专项方案，方案应包含组织保障、管理措施、材料管控、技术标准、 试

验检验等；

7.3.2 防渗防裂专项施工方案项目工程部审核后应报战区工程管理部审批。 7.4. 样板管理

7.4.1 涉及渗漏的关键部位施工，必须做工艺样板，包括但不限于以下方面必须做样板： （1） 地下室防水层及管道穿地下室外墙洞口的封堵、防水； （2） 门窗安装及塞缝； （3） 外墙脚手洞、螺杆洞封堵； （4） 管道穿外墙、穿楼板洞口封堵； （5） 外墙装饰（包括外保温）；

（6） 屋面面层（包括屋面防水、屋面保温等）； （7） 烟道预留洞口封堵； （8） 卫生间立管封堵。

7.4.2 样板完成后必须经监理、项目工程部验收确认；

7.4.3 项目工程部负责向监理单位、总包单位、分包单位技术负责人在样板现场进行技术交底； 7.4.4 施工单位技术负责人负责组织技术、质量管理员及相关班组全体成员进行样板技术交底； 7.4.5 施工单位负责督促、检查施工人员按照样板进行施工；监理单位、项目工程部负责按照样板验

收。 7.5 旁站监督管理

7.5.1 涉及易渗漏部位的施工工序，监理必须旁站监督，并留有旁站记录，包括但不限于以下工序： （1） 地下室底板及墙面、顶板防水层施工； （2） 基坑回土； （3） 楼屋面砼浇捣；

（4） 外墙螺杆洞、脚手洞封堵； （5） 屋面防水层施工； （6） 屋面变形缝防水施工。

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7.5.2 以上工序，项目工程部必须抽查，并留有抽查记录。 7.6 雨季检查

7.7.1 雨季，项目工程部应派专人对现场渗漏情况进行检查，检查应形成雨季检查记录，整改封闭后

应进行相关试验检验，渗漏点及封闭应记录在案并留有影像资料。

7.8.试验检验所有项目必须完成以下试验检验，所有试验检验及维修必须留有影像资料及书面记录。 7.8.1 卫生间楼板

（1） 防水施工前，结构板蓄水试验 24 小时，如有渗漏，修复结构板后再次蓄水试验 24 小时， 修 至不

漏为止；

（2） 防水层及装修面层完成后，第二次蓄水试验 24 小时，达到不渗漏为止，否则修复后 再次蓄

水试验 24 小时；

（3） 如属精装修房，第二次蓄水试验总包、精装修单位共同参与验收，作为交接验收依据之一； 面层

完成后由精装修单位完成第三次蓄水试验：蓄水 24 小时，达到不渗漏为止，否则修复后 再次蓄水试验 24 小时。 7.8.2 屋面

（1） 防水施工前，结构板蓄水试验 24 小时，如有渗漏，修复结构板后再次蓄水试验 24 小时， 修 至不

漏为止；

（2） 防水层及面层完成后，第二次蓄水试验 24 小时，达到不渗漏、防水层不起泡为止，否则修复 后

再次蓄水试验 24 小时；

（3） 如属坡屋面，蓄水试验改为 24 小时淋水试验，淋水试验标准参考《外墙及门窗淋水、喷水试 验》。 7.8.3 厨房、阳台

（1） 装修面层施工前，结构板蓄水试验 24 小时，如有渗漏，修复结构板后再次蓄水试验 24 小时， 修

至不漏为止；

（2） 装修面层完成后，第二次蓄水试验 24 小时，达到不渗漏为止，否则修复后再次蓄水试验 24 小时；

（3） 如属精装修房，第二次蓄水试验总包、精装修单位共同参与验收，作为交接验收依据之一； 面层 完成后由精装修单位完成第三次蓄水试验：蓄水 24 小时，达到不渗漏为止，否则修复后 再次蓄水试验 24 小时。

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7.8.4 外门窗

（1） 样板窗完成，对样板窗做喷水试验，标准见《外墙及门窗淋水、喷水试验标准》； （2） 外门窗及外立面完成，对外墙及外门窗做淋水试验，标准见《外墙及门窗淋水、喷水试验》。 7.8.5 上水管道

（1） 工程完成后按规范要求做管道施压，确认无渗漏，方可隐蔽；

（2） 装修阶段，有条件的，给水管线与设备应采用带水作业，提前发现渗漏隐患。 7.8.6 下水管道及存水容器 工程完成做通球试验，确认畅通后管道口用胶带纸封闭。 8 8.1 材料管理 防水材料品牌

8.1.1 为保证防水工程质量，防水材料应选择集团战略制定品牌，若战区存在特殊情况，应选择，质 量

有保障的品牌并报集团工程管理中心和招采中心备案；

8.1.2 防水工程务必强化材料取样、封样、中间送检与隐蔽验收等环节，以确保材料的质量。 8.2 防水涂料

8.2.1 聚氨酯防水材料（GB/T19250-2003） 适用部位：地下室外墙、顶板、斜屋面、露台及屋面节点处理 。

8.2.2 聚合物水泥防水涂料（简称 JS 防水涂料）（JC/T 894-2001）

（1） Ⅰ型以聚合物为主的防水涂料；Ⅰ型产品主要用于非长期浸水环境下的建筑防水工程（铝合

金门 窗框侧边、外墙空调板、外墙线条上口根部等）；

（2） Ⅱ型：以水泥为主的防水涂料。聚合物水泥防水涂料必须以丙烯酸酯为乳液。Ⅱ型产品适用于 长期浸水环境下的建筑防水工程。（卫生间楼面、穿楼板管道、烟道节点防水、阳台、厨房）； （3） 水泥基防水材料。与饰面层有高粘结力，用于淋浴房及浴缸区域的墙面防水，及外墙脚手封洞

防水补强。 8.3 防水卷材（GB18967-2003）

适用部位：地下室顶板与平屋面防水。各地根据设计及规范要求选择合适的卷材类别。 8.4 刚性防水

8.4.1 抗渗混凝土

（1） 采用砂石连续集料配制，能达到抗渗性能较高的抗渗混凝土；另在实际工程中，由于水泥品种、

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砂、石粒径不尽如人意，为减少水化热以避免或减少收缩而降低水泥用量，为了避免商品混凝 土坍落度损失过多和为了提高施工的和易性，须掺加外加剂（减水剂、加气剂、早强剂、防水 剂、膨胀剂）而制成外加剂抗渗混凝土；

（2） 使用部位：地下室结构砼（按设计及规范要求）、泳池（按设计及规范要求）、屋面及露台 （按设计及规范要求）。 8.4.2 防水砂浆

（1） 在水泥砂浆中掺入以氯化钙、三氯化铝和水按一定比例配制成的防水浆； （2） 使用部位：卫生间墙体抹灰层，按水泥用量的 3.8%掺加防水粉 。 8.5 其它材料

8.5.1 嵌缝材料

（1） 分类：改性沥青密封材料：改性沥青嵌缝油膏；合成高分子密封材料：聚氨酯密封膏；聚硫建

筑密封膏；丙烯酸酯建筑密封膏；

（2） 使用部位：改性沥青嵌缝油膏用于沉箱卫生间；合成高分子密封材料用于屋面伸缩缝、变形缝。 8.5.2 塑料排水板

（1） 性能：具有长期稳定性；抗压强度高，能保证空隙夹层不变形； （2） 使用部位：屋面排水；地下室顶板、外墙和底板排水。 8.6 防水材料检验

8.6.1 每批防水材料进场，由监理组织进场验收，填写进场验收记录，并对进场验收行为拍照留存。 要

求项目工程专业主管工程师 100%参与；

8.6.2项目工程部应要求监理建立随机对现场防水材料抽样复检机制，对进场的防水材料，监理按材

料和质量验收规范要求进行取样、见证送检，项目工程专业工程师 必须参与第一次取样。 9 附件

附件1《地下工程防渗漏篇》 附件2《外墙工程防渗漏篇》 附件3《屋面工程防渗漏篇》 附件4《厨卫间工程防渗漏篇》 附件5《阳露台工程防渗漏篇》 附件6《其它部分防渗漏篇》

附件7《外墙及门窗喷水、淋水试验标准》 附件8《门窗喷水试验记录表》 附件9《外墙淋水试验记录表》 10 附则：

10.1 本作业指引由集团工程管理中心负责解释，由集团签发之日起执行。

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